I 4 migliori calcolatori Airbnb: testati con le nostre entrate reali da affitto

Scritto da: Jae Seok An, Fondatore, Airbtics
Pubblicato: 19 ottobre 2026

Il miglior calcolatore Airbnb dovrebbe fare più che darti una stima delle entrate annuali. Dovrebbe aiutarti a capire quali proprietà supportano quel numero, se sono in competizione con la tua e quanta fiducia puoi avere nel risultato.

Possiedo degli Airbnb a Seoul e Kuala Lumpur, quindi ho confrontato Airbtics, AirDNA, BNBCalc e AirROI con i tassi di occupazione e le tariffe notturne che uso come riferimento per quelle proprietà.

Airbtics ha prodotto la stima di ricavo annualizzato più vicina in entrambi gli esempi: 0,4% sopra il mio benchmark di Seoul e 3,3% sotto il mio benchmark di Kuala Lumpur. Anche AirDNA è stata vicina a Kuala Lumpur, con il 6,9% sotto il benchmark. Questi sono risultati su due proprietà, non la prova che una calcolatrice sia la più precisa ovunque.

Questo confronto si concentra su calcolatori con copertura internazionale. Rabbu, Awning, Chalet e Mashvisor sono discussi a parte, ma non sono stati inclusi nei test di Seoul e Kuala Lumpur.

Trasparenza: sono Jae An, fondatore di Airbtics. Questo confronto usa le mie proprietà e i miei benchmark da proprietario. Ho incluso gli input, il metodo di calcolo e i report Airbtics condivisibili così puoi controllare tu stesso i risultati.

Quale calcolatore Airbnb ha avuto la performance migliore nel nostro test?

Per queste due proprietà, Airbtics è stata la più vicina ai benchmark del proprietario, mentre AirDNA è arrivata seconda a poca distanza a Kuala Lumpur. BNBCalc e AirROI hanno prodotto stime più basse in entrambe le località.

La scelta dipende anche da cosa vuoi fare con la stima. Airbtics offre un flusso di lavoro per esaminare gli aggiustamenti di zona e le prove a livello di annuncio. AirDNA fornisce comparabili personalizzabili e un indicatore Comp Set Strength. BNBCalc combina le stime di entrata con modelli finanziari per acquisto, arbitraggio, proprietà già posseduta e cohosting. AirROI offre un calcolatore di entrate disponibile a livello internazionale, anche se non sono riuscito a riconciliare le sue stime specifiche di occupazione con la mia conoscenza di queste due proprietà.

Il confronto più utile quindi è sia numerico che pratico: Quanto è vicina la stima e puoi spiegare perché è ragionevole?

Come fa un calcolatore Airbnb a stimare le entrate?

Un calcolatore Airbnb stima il potenziale reddito da affitto usando le performance di altri affitti a breve termine, di solito considerando posizione, dimensione della proprietà e annunci comparabili.

La relazione base delle entrate è:

Ricavo annuale da alloggio = tariffa media giornaliera × tasso di occupazione × notti disponibili

Ad esempio, una proprietà che fa in media $90 a notte prenotata con il 65% di occupazione su 365 notti disponibili genererebbe circa $21.353 all'anno di ricavi da alloggio.

Queste sono entrate prima dei costi operativi, non il profitto. Nei calcoli qui sotto, le spese di pulizia, le tasse e altre commissioni aggiuntive sono escluse; le commissioni delle piattaforme e le spese operative non sono state detratte.

La domanda più difficile è come un calcolatore sceglie le ipotesi su tariffa notturna e occupazione. Ecco gli approcci dietro gli strumenti che abbiamo confrontato.

Annunci comparabili come punto di partenza

AirDNA, BNBCalc e Airbtics supportano flussi di lavoro basati su proprietà comparabili, spesso chiamate comps. Sono annunci vicini con caratteristiche simili alla proprietà che vuoi analizzare, in particolare numero di camere e tipo di immobile.

Inserisci un indirizzo e i dettagli della proprietà, rivedi gli annunci suggeriti e valuti se sono rilevanti. Dove lo strumento lo permette, puoi affinare il set di comparabili o modificare le tue ipotesi.

La stima non è necessariamente il ricavo mediano di quegli annunci. AirDNA descrive un approccio ponderato per rilevanza, dove le proprietà più simili ricevono più peso, insieme ad aggiustamenti per le condizioni generali di mercato. Anche BNBCalc dà importanza agli annunci comparabili come parte della sua analisi.

La scelta dei comparabili è importante perché due proprietà con lo stesso numero di camere possono attirare ospiti molto diversi. Un appartamento ristrutturato vicino a un distretto business può avere risultati diversi da uno più vecchio a un chilometro di distanza.

Baseline di mercato più aggiustamenti di quartiere e proprietà

Anche Airbtics offre una stima che parte dalla performance di mercato, poi tiene conto del quartiere e delle caratteristiche della proprietà.

La baseline di mercato fornisce un livello di entrate di partenza. L'aggiustamento di zona considera come vanno gli annunci in un cluster locale più piccolo rispetto a quel benchmark. L'aggiustamento della proprietà poi valuta come la casa specifica si confronta con gli annunci rilevanti.

Puoi descrivere caratteristiche come una bella vista, una grande terrazza o una piscina riscaldata. Airbtics usa l'AI per interpretare questi dettagli insieme agli annunci comparabili e raccomandare un percentile di performance. Quella raccomandazione è un'ipotesi da rivedere, non una garanzia che una certa caratteristica porti a un aumento fisso delle entrate.

Questo è utile quando il solo numero di camere non spiega cosa rende una proprietà diversa.

Un metodo pubblicato non spiega sempre un risultato specifico

AirROI dice che la sua calcolatrice usa annunci comparabili e modelli di machine learning, includendo fattori come stagionalità e servizi. Quindi la sua metodologia generale è descritta pubblicamente.

Tuttavia, nel mio test su Seoul, non sono riuscito a capire perché la calcolatrice consigliasse 40% di occupazione. La difficoltà era spiegare quel risultato rispetto al mio benchmark, più che una mancanza di metodologia pubblicata.

Questa distinzione è importante quando scegli un calcolatore: conoscere il metodo generale è utile, ma poter vedere una stima specifica è ancora meglio.

Per applicare questo alla tua proprietà, inserisci un indirizzo nella calcolatrice di reddito Airbnb di Airbtics e guarda gli annunci comparabili dietro la tua stima.

Risultati del confronto tra calcolatori Airbnb per Seoul e Kuala Lumpur

Ho testato due situazioni diverse: una proprietà a Seoul con due camere da letto per soggiorni brevi e ospiti del weekend, e una proprietà a Kuala Lumpur con una camera da letto e più enfasi su soggiorni di media durata.

Per confrontare i risultati in modo coerente, ho convertito ogni tasso di occupazione e tariffa media giornaliera forniti in ricavo annuale da alloggio usando 365 notti disponibili. Questi sono calcoli standardizzati, non necessariamente i totali annuali mostrati da ogni fornitore, che potrebbero usare disponibilità o stagionalità diverse.

I benchmark qui sotto riflettono le mie aspettative operative per le proprietà. Non sono presentati come guadagni certificati degli ultimi 12 mesi.

I risultati in una tabella

Tutte le cifre monetarie sono in dollari americani. Le differenze sono calcolate prima dell'arrotondamento; “pp” significa punti percentuali. Le differenze di ricavi confrontano ogni strumento con il benchmark del proprietario per quella città.

Test 1 — Un Airbnb con due camere vicino a Boramae Park a Seoul

La proprietà di Seoul è un intero appartamento con due camere da letto, un bagno e capienza per quattro ospiti, vicino a Boramae Park. La posizione del test è circa 37.493280, 126.920520.

Puoi vedere la proprietà su Airbnb e aprire la stima Airbtics per Seoul.

Per questa proprietà considero ragionevoli due scenari operativi: 75% di occupazione a $80 a notte, oppure 65% di occupazione a $90 a notte. Implicano ricavi annuali da alloggio di circa $21.900 e $21.353, rispettivamente. Ho usato il secondo scenario come benchmark in tabella, invece di combinare tariffa più alta e occupazione più alta.

Airbtics ha restituito il 66% di occupazione e una tariffa notturna di $89, molto vicina al secondo scenario. AirDNA e BNBCalc hanno restituito stime di occupazione all’interno o vicine al mio intervallo previsto, ma tariffe notturne sostanzialmente più basse. AirROI ha restituito stime più basse per entrambi i parametri.

Questo mostra perché dovresti controllare separatamente occupazione e tariffa notturna. Una stima può avere un’ipotesi di occupazione plausibile ma sottostimare comunque i ricavi perché la tariffa è troppo bassa per quella proprietà.

Test 2 — Una proprietà con una camera vicino a Mid Valley a Kuala Lumpur

Il test di Kuala Lumpur riguarda una proprietà con una camera da letto vicino a Mid Valley, circa a 3.118056, 101.676666. Il mio benchmark è 55% di occupazione a $65 a notte, con forte enfasi sui soggiorni di media durata.

Questa è la posizione più impegnativa. Secondo la mia valutazione, solo circa cinque proprietà sono davvero comparabili nella zona immediata. Proprietà a circa un chilometro di distanza possono avere tariffe notturne e occupazione molto più basse.

Airbtics ha restituito il 54% di occupazione a $64 a notte. Anche AirDNA è stata vicina, con il 52% di occupazione e $64. BNBCalc e AirROI hanno restituito stime più basse sia per occupazione che per tariffa notturna.

Non posso capire solo dai risultati perché ogni stima sia diversa. Ma questo esempio mostra perché vale la pena guardare bene la mappa e il set di comparabili: un’area di ricerca più ampia può includere proprietà che servono un mercato di ospiti diverso.

Apri la stima Airbtics per Mid Valley per vedere il report.

Cosa ci dicono (e non ci dicono) questi risultati

Airbtics è stato il più vicino ai miei benchmark in questo piccolo confronto. È una prova utile per questi due casi, ma non stabilisce un tasso di accuratezza generale per nessun provider.

I risultati possono cambiare in base al pin dell'indirizzo, ai comparabili selezionati, alla descrizione dell'immobile, alle notti disponibili, al periodo di riferimento e alle modifiche manuali. La strategia mid-term della proprietà di Kuala Lumpur rende anche importante considerare gli sconti per la durata del soggiorno e se i comparabili seguono una strategia simile.

Usa questi esempi come modello per testare un calcolatore su proprietà che conosci, invece di dare per scontato che la stessa classifica valga in ogni mercato.

Cos'altro dovresti cercare nel miglior calcolatore Airbnb?

Calcoli finanziari che rispecchiano il tuo modo di operare

Una stima delle entrate è il punto di partenza. Il calcolo successivo dipende se stai acquistando una proprietà, affittandola per arbitraggio, gestendo una casa che già possiedi o amministrandola per qualcun altro.

Nei flussi di lavoro esaminati per questo confronto, Airbtics supporta queste diverse prospettive operative, inclusi uso da parte del proprietario e ipotesi sui pagamenti. BNBCalc elenca esplicitamente i modelli di acquisto, arbitraggio d'affitto, proprietà e cohost.

Controlla gli input effettivi nel piano che scegli. Un calcolatore che ti permette di inserire un prezzo d'acquisto potrebbe comunque richiedere lavoro extra per modellare correttamente un accordo di arbitraggio d'affitto o di gestione immobiliare. Allo stesso modo, un'interfaccia orientata all'investimento non significa che la piattaforma non abbia altre funzionalità.

Evidenza a livello di annuncio che puoi controllare

Tutti e quattro gli strumenti hanno mostrato entrate annuali, occupazione e ADR per proprietà comparabili nei flussi di lavoro esaminati. Questi dati ti aiutano a confrontare gli annunci, ma la domanda successiva è come sono stati stimati.

Airbtics ti permette di andare più a fondo nei singoli annunci: controlla entrate mensili, occupazione e ADR, poi guarda gli snapshot storici del calendario raccolti con controlli settimanali.

Questo rende più facile indagare su un numero insolito. L'annuncio è stato attivo tutto l'anno? Le performance erano concentrate in una breve alta stagione? Quali prezzi erano visibili quando è stato controllato il calendario?

Le prove dal calendario richiedono comunque interpretazione. Una notte non disponibile può indicare una prenotazione o un blocco del proprietario, e un prezzo visibile sul calendario non è necessariamente quello pagato dall'ospite. Gli snapshot storici rendono le prove più verificabili; non trasformano però le entrate stimate in un estratto conto verificato.

Per me, questa possibilità di esaminare le prove è uno dei punti di forza maggiori di Airbtics. Voglio capire un comparabile prima di usare le sue performance per stimare il reddito della mia proprietà.

Report condivisibili e ipotesi visibili

Una stima diventa più utile quando un'altra persona può rivederla. Se stai discutendo di una proprietà con un partner, investitore o proprietario, condividi le ipotesi e gli annunci comparabili insieme al dato principale sulle entrate.

I report Airbtics linkati sopra permettono ai lettori di controllare gli esempi usati in questo articolo. Segna anche la data di acquisizione: un report live può cambiare quando i dati di base vengono aggiornati.

E Rabbu, Awning, Chalet e Mashvisor?

Sono altri nomi da considerare quando cerchi proprietà in affitto negli Stati Uniti, ma erano fuori dal campo di test internazionale di questo articolo.

• Rabbu combina la ricerca sui ricavi Airbnb con un marketplace per proprietà in affitto a breve termine.
• Awning è un altro stimatore Airbnb da controllare per un'analisi di proprietà negli Stati Uniti.
• Chalet unisce la ricerca sugli affitti brevi a un servizio di compravendita orientato agli agenti.
• Mashvisor offre analisi di proprietà in affitto e dati Airbnb per investitori che cercano nei mercati USA.

Non abbiamo valutato questi strumenti rispetto ai benchmark di Seoul e Kuala Lumpur. La loro esclusione non è una valutazione della loro accuratezza, e dovresti controllare la copertura degli indirizzi attuale prima di scegliere un calcolatore.

Domande frequenti sui calcolatori Airbnb

• Qual è il miglior calcolatore Airbnb per proprietà internazionali?

  Airbtics, AirDNA, BNBCalc e AirROI sono opzioni per stimare le entrate fuori dagli Stati Uniti. Airbtics è stato il più vicino ai benchmark dei proprietari nel nostro confronto tra due proprietà, ma la scelta migliore per il tuo indirizzo dipende dai comparabili locali rilevanti, dalle ipotesi che puoi modificare e dalle prove che puoi controllare.

• Quanto sono precisi i calcolatori Airbnb?

  La precisione varia in base alla proprietà e alla posizione. Un calcolatore può avere difficoltà se ci sono pochi comparabili rilevanti, grandi differenze tra quartieri vicini o una strategia operativa insolita. Controlla gli annunci di base e confronta separatamente occupazione e tariffe notturne. Due esempi di proprietà non bastano per stabilire una percentuale di accuratezza su tutta la piattaforma.

• Come calcolo le entrate Airbnb da occupazione e tariffa notturna?

  Moltiplica la tariffa media giornaliera per l'occupazione e le notti disponibili. Con un ADR di $90, occupazione al 65% e 365 notti disponibili, le entrate annuali da alloggio sono circa $21,353. Usa il numero di notti che prevedi davvero di offrire se la proprietà non sarà disponibile tutto l'anno.

• Un calcolatore Airbnb stima le entrate o il profitto?

  La stima principale di solito si riferisce alle entrate. Per il profitto bisogna togliere costi come affitto, utenze, manutenzione, gestione e commissioni delle piattaforme. Anche il finanziamento influisce sul cash flow. Controlla quali spese sono incluse prima di confrontare i dati su profitto o rendimento di un calcolatore.

• Perché diversi calcolatori Airbnb danno stime diverse?

  Gli strumenti possono selezionare proprietà comparabili diverse, pesarle in modo differente, usare periodi di riferimento diversi o fare ipotesi diverse su disponibilità e stagionalità. Piccole differenze in occupazione e tariffa notturna si sommano quando vengono convertite in ricavo annuale.

• Un calcolatore Airbnb può tenere conto di una piscina, una vista o una terrazza?

  Alcuni strumenti permettono filtri per i servizi, la selezione dei comparabili o aggiustamenti specifici per la proprietà. In Airbtics, puoi descrivere le caratteristiche dell’immobile per aiutare a definire il percentile di performance consigliato. Controlla i comparabili di supporto invece di dare per scontato che un servizio porti sempre lo stesso extra di ricavo.

Scegli un calcolatore che puoi mettere in discussione

Per le mie proprietà di Seoul e Kuala Lumpur, Airbtics ha dato le stime più vicine ai miei benchmark da proprietario. Anche AirDNA si è comportato bene nell’esempio di Kuala Lumpur.

La lezione più importante è andare oltre il numero principale. Controlla la posizione, rivedi i comparabili, capisci le ipotesi su occupazione e tariffa, e guarda le prove dietro ogni annuncio che influisce in modo significativo sulla tua stima.

Inizia con l' esempio di Seoul o l' esempio di Kuala Lumpur per vedere come appare quella recensione nella pratica.

Pronto a controllare la tua proprietà? Stima il tuo reddito Airbnb, poi rivedi la posizione, i comparabili e le ipotesi dietro al risultato.

Se hai bisogno di scoprire il mercato e la cronologia a livello di annuncio invece di una stima dei ricavi, dai un'occhiata al nostro confronto di analytics per affitti a breve termine. Se cerchi un'alternativa ad AirDNA, guarda la guida alle alternative ad AirDNA.