4 meilleurs calculateurs Airbnb : testés par rapport à nos propres revenus locatifs

Rédigé par : Jae Seok An, Fondateur, Airbtics
Publié le : 19 octobre 2026

Le meilleur calculateur Airbnb doit faire plus que fournir une estimation du chiffre d'affaires annuel. Il doit vous aider à comprendre quelles propriétés soutiennent ce chiffre, si elles sont en concurrence avec la vôtre, et dans quelle mesure vous pouvez accorder de la confiance au résultat.

Je possède des propriétés Airbnb à Séoul et à Kuala Lumpur ; j’ai donc comparé Airbtics, AirDNA, BNBCalc et AirROI aux taux d’occupation et tarifs moyens par nuit que j’utilise comme références pour ces propriétés.

Airbtics a fourni l’estimation de revenu annualisé la plus proche dans les deux exemples : 0,4 % au-dessus de ma référence pour Seoul et 3,3 % en dessous de ma référence pour Kuala Lumpur. AirDNA était également proche à Kuala Lumpur, à 6,9 % en dessous de la référence. Il s’agit des résultats de deux biens, et non d’une preuve qu’un calculateur sera le plus précis partout.

Cette comparaison porte sur des calculateurs à couverture internationale. Rabbu, Awning, Chalet et Mashvisor sont abordés séparément, mais n’ont pas été inclus dans les tests à Seoul et Kuala Lumpur.

Divulgation : Je suis Jae An, fondateur d’Airbtics. Cette comparaison utilise mes propres propriétés et références de propriétaire. J’ai inclus les données saisies, la méthode de calcul et des rapports Airbtics partageables afin que vous puissiez vérifier les résultats par vous-même.

Quel calculateur Airbnb a obtenu les meilleurs résultats lors de notre test ?

Pour ces deux biens, Airbtics était le plus proche des références propriétaires, tandis qu’AirDNA arrivait en deuxième position à Kuala Lumpur. BNBCalc et AirROI ont donné des estimations plus basses dans les deux localisations.

Le choix dépend également de l’usage que vous souhaitez faire de l’estimation. Airbtics propose un processus permettant d’examiner les ajustements liés à la localisation et des preuves au niveau de l’annonce. AirDNA fournit des comparables personnalisables et un indicateur de solidité de l’ensemble de comparables (Comp Set Strength). BNBCalc combine les estimations de revenus avec des modèles financiers pour l’achat, l’arbitrage, une propriété déjà détenue et la co-gestion. AirROI propose un calculateur de revenus disponible à l’international, bien que je n’aie pas pu rapprocher ses estimations spécifiques d’occupation avec ma connaissance de ces deux propriétés.

La comparaison la plus utile est donc à la fois numérique et pratique : À quel point l’estimation est-elle proche, et pouvez-vous expliquer pourquoi elle est raisonnable ?

Comment un calculateur Airbnb estime-t-il les revenus ?

Un calculateur Airbnb estime le revenu locatif potentiel en utilisant la performance d’autres locations de courte durée, en tenant généralement compte de la localisation, de la taille du bien et des annonces comparables.

La relation de base pour le chiffre d’affaires est la suivante :

Revenu annuel d’hébergement = tarif journalier moyen × taux d’occupation × nuits disponibles

Par exemple, un bien générant en moyenne 90 $ par nuit réservée avec un taux d’occupation de 65 % sur 365 nuits disponibles produirait environ 21 353 $ par an de revenu d’hébergement.

Il s’agit du chiffre d’affaires avant les coûts d’exploitation, et non du bénéfice. Dans les calculs ci-dessous, les frais de ménage, taxes et autres frais supplémentaires sont exclus ; les frais de plateforme et charges d’exploitation n’ont pas été déduits.

La question la plus difficile est de savoir comment un calculateur choisit les hypothèses de tarif à la nuitée et d’occupation. Voici les approches des outils que nous avons comparés.

Les annonces comparables comme point de départ

AirDNA, BNBCalc et Airbtics proposent des processus basés sur des propriétés comparables, souvent appelées « comps ». Il s’agit d’annonces à proximité présentant des caractéristiques similaires à la propriété que vous souhaitez analyser, notamment le nombre de chambres et le type de bien.

Vous saisissez une adresse et les détails du bien, examinez les annonces suggérées et évaluez leur pertinence. Lorsque l’outil le permet, vous pouvez affiner l’ensemble de comparables ou ajuster vos hypothèses.

L’estimation n’est pas nécessairement le revenu médian de ces annonces. AirDNA décrit une approche pondérée par pertinence, où les biens les plus similaires reçoivent plus de poids, avec des ajustements pour les conditions générales du marché. BNBCalc met également l’accent sur les annonces comparables dans le cadre de son analyse de biens.

Le choix des comparables est important car deux propriétés avec le même nombre de chambres peuvent attirer des clients très différents. Un appartement rénové à côté d’un quartier d’affaires peut avoir des performances différentes d’un appartement plus ancien situé à un kilomètre.

Référence de marché, puis ajustements quartier et propriété

Airbtics propose également une estimation qui commence par la performance du marché, puis prend en compte le quartier et les caractéristiques du bien.

La référence de marché fournit un niveau de chiffre d’affaires de départ. L’ajustement de localisation considère la performance des annonces dans un cluster local plus restreint par rapport à cette référence. L’ajustement de propriété examine ensuite comment le logement spécifique se compare aux annonces pertinentes.

Vous pouvez décrire des caractéristiques telles qu’une belle vue, une grande terrasse ou une piscine chauffée. Airbtics utilise l’IA pour interpréter ces détails en parallèle des annonces comparables et recommander un percentile de performance. Cette recommandation est une hypothèse à examiner, et non une garantie qu’un équipement particulier générera une augmentation fixe du chiffre d’affaires.

Ceci est utile lorsque le nombre de chambres ne suffit pas à refléter ce qui différencie un bien.

Une méthode publiée n’explique pas toujours un résultat spécifique

AirROI indique que son calculateur utilise des annonces comparables et des modèles d’apprentissage automatique, intégrant des facteurs tels que la saisonnalité et les équipements. Sa méthodologie générale est donc décrite publiquement.

Cependant, lors de mon test à Seoul, je n’ai pas pu déterminer pourquoi le calculateur recommandait 40 % de taux d’occupation. La difficulté était d’expliquer ce résultat particulier par rapport à ma référence propriétaire, plutôt qu’une absence de méthodologie publiée.

Cette distinction est importante lors du choix d’un calculateur : connaître la méthode générale est utile, mais pouvoir examiner une estimation individuelle est plus pertinent.

Pour appliquer cela à votre propre bien, saisissez une adresse dans le calculateur de revenus Airbnb Airbtics et examinez les annonces comparables derrière votre estimation.

Résultats de la comparaison des calculateurs Airbnb pour Seoul et Kuala Lumpur

J’ai testé deux situations différentes : un bien de deux chambres à Seoul destiné aux courts séjours et aux clients du week-end, et un bien d’une chambre à Kuala Lumpur avec une orientation plus marquée vers les séjours de moyenne durée.

Pour comparer les résultats de manière cohérente, j’ai converti chaque taux d’occupation et tarif journalier moyen fourni en revenu annuel d’hébergement en utilisant 365 nuits disponibles. Il s’agit de calculs standardisés, qui ne correspondent pas nécessairement aux totaux annuels affichés par chaque fournisseur, lesquels peuvent utiliser d’autres hypothèses de disponibilité ou de saisonnalité.

Les références ci-dessous reflètent mes attentes opérationnelles pour les biens immobiliers. Elles ne sont pas présentées comme des résultats financiers audités sur douze mois glissants.

Les résultats dans un seul tableau

Tous les montants sont exprimés en dollars américains. Les écarts sont calculés avant arrondi ; « pp » signifie points de pourcentage. Les différences de revenus comparent chaque outil à la référence propriétaire pour cette ville.

Test 1 — Un Airbnb de deux chambres près du parc Boramae à Seoul

Le bien de Seoul est un logement entier avec deux chambres, une salle de bain et une capacité de quatre personnes, près du parc Boramae. Le lieu du test est approximativement 37.493280, 126.920520.

Vous pouvez voir le bien sur Airbnb et ouvrir l’estimation Airbtics pour Seoul.

Pour ce bien, je considère deux scénarios d’exploitation raisonnables : 75 % d’occupation à 80 $ la nuit, ou 65 % d’occupation à 90 $ la nuit. Ils impliquent un revenu annuel d’hébergement d’environ 21 900 $ et 21 353 $, respectivement. J’ai utilisé le second scénario comme référence dans le tableau, plutôt que de combiner le taux le plus élevé avec l’occupation la plus élevée.

Airbtics a donné 66% d’occupation et un tarif de $89 la nuit, proche du second scénario. AirDNA et BNBCalc ont fourni des estimations d’occupation dans ou proches de ma fourchette attendue, mais avec des tarifs à la nuitée nettement inférieurs. AirROI a donné des estimations plus basses pour les deux indicateurs.

Cela illustre pourquoi vous devez examiner séparément le taux d’occupation et le tarif à la nuitée. Une estimation peut reposer sur une hypothèse d’occupation plausible tout en sous-évaluant le revenu si l’hypothèse de tarif est trop basse pour le bien.

Test 2 — Un bien d’une chambre près de Mid Valley à Kuala Lumpur

Le test de Kuala Lumpur concerne un bien d’une chambre près de Mid Valley, à environ 3.118056, 101.676666. Ma référence est 55 % d’occupation à 65 $ la nuit, avec une forte proportion de séjours de moyenne durée.

Il s’agit de l’emplacement le plus difficile. Selon mon analyse, seuls environ cinq biens sont des comparables proches dans la zone immédiate. Les biens situés à environ un kilomètre peuvent afficher des tarifs à la nuitée et des taux d’occupation nettement inférieurs.

Airbtics a donné 54% d’occupation à $64 par nuit. AirDNA était également proche, avec 52% d’occupation et $64. BNBCalc et AirROI ont donné des estimations plus basses tant pour l’occupation que pour le tarif à la nuitée.

Je ne peux pas déterminer à partir des seuls résultats pourquoi chaque estimation diffère. Mais cet exemple montre pourquoi il est utile d’examiner en détail la carte et le jeu de comparables : une zone de recherche plus large peut inclure des biens s’adressant à une clientèle différente.

Ouvrez l’estimation Airbtics Mid Valley pour consulter le rapport.

Ce que ces résultats peuvent et ne peuvent pas nous indiquer

Airbtics s'est révélé le plus proche de mes références dans cette petite comparaison. Cela constitue une preuve utile pour ces deux cas, mais cela n'établit pas un taux de précision global pour aucun fournisseur.

Les résultats peuvent varier selon l'emplacement du repère d'adresse, les biens comparables sélectionnés, la description du bien, les nuits disponibles, la période de reporting et les ajustements manuels. La stratégie de location moyenne durée du bien de Kuala Lumpur rend également important de prendre en compte les remises selon la durée de séjour et de vérifier si les biens comparables suivent une stratégie similaire.

Utilisez ces exemples comme modèle pour tester un calculateur sur des biens que vous connaissez, plutôt que de supposer que le même classement s'appliquera à tous les marchés.

Que devez-vous rechercher d'autre dans le meilleur calculateur Airbnb ?

Des calculs financiers adaptés à votre mode d'exploitation

Une estimation du chiffre d'affaires constitue le point de départ. Le calcul suivant dépend de votre situation : achat d'un bien, location en arbitrage, exploitation d'un bien déjà détenu ou gestion pour le compte d'un tiers.

Dans les workflows examinés pour cette comparaison, Airbtics prend en charge ces différentes perspectives d’exploitation, y compris les hypothèses d’utilisation propriétaire et de versement. BNBCalc liste explicitement les modèles d’achat, d’arbitrage locatif, de propriété et de co-hébergement.

Vérifiez les données réellement saisissables dans l'offre choisie. Un calculateur qui permet de saisir un prix d'achat peut néanmoins nécessiter un travail supplémentaire pour modéliser correctement une opération d'arbitrage locatif ou un mandat de gestion. De même, une interface orientée investissement n'implique pas que la plateforme dans son ensemble manque d'autres fonctionnalités.

Des preuves au niveau de l'annonce que vous pouvez examiner

Les quatre outils ont affiché le chiffre d'affaires annuel, le taux d'occupation et l'ADR pour des biens comparables dans les workflows examinés. Ces chiffres vous aident à comparer les annonces, mais la question suivante est de savoir comment ils ont été estimés.

Airbtics vous permet d'aller plus loin dans l'analyse des annonces individuelles : examinez le chiffre d'affaires mensuel, le taux d'occupation et l'ADR, puis consultez les captures d'écran historiques du calendrier collectées lors de vérifications hebdomadaires.

Cela facilite l'analyse d'un chiffre inhabituel. L'annonce était-elle active toute l'année ? La performance était-elle concentrée sur une courte haute saison ? Quels étaient les prix visibles lors de la vérification du calendrier ?

Les preuves issues du calendrier nécessitent toujours une interprétation. Une nuit indisponible peut correspondre à une réservation ou à un blocage par le propriétaire, et un prix affiché sur le calendrier n'est pas nécessairement le prix final payé par un voyageur. Les captures historiques rendent la preuve plus consultable ; elles ne transforment pas une estimation de chiffre d'affaires en un relevé de paiement vérifié.

Pour moi, cette capacité à examiner les preuves est l’un des plus grands atouts d’Airbtics. Je souhaite comprendre une annonce comparable avant d’utiliser sa performance pour estimer le revenu de mon propre bien.

Rapports partageables et hypothèses visibles

Une estimation devient plus utile lorsqu'une autre personne peut la consulter. Si vous discutez d'un bien avec un partenaire, un investisseur ou un propriétaire, partagez les hypothèses et les annonces comparables en plus du chiffre d'affaires principal.

Les rapports Airbtics mentionnés ci-dessus permettent aux lecteurs d'examiner les exemples utilisés dans cet article. Notez également la date de capture : un rapport en direct peut évoluer au fur et à mesure de la mise à jour des données sous-jacentes.

Qu'en est-il de Rabbu, Awning, Chalet et Mashvisor ?

Ce sont d'autres noms à considérer lors de la recherche de biens locatifs aux États-Unis, mais ils étaient hors du champ de test international de cet article.

• Rabbu combine la recherche de revenus Airbnb avec une place de marché pour les biens en location courte durée.
• Awning est un autre estimateur Airbnb à consulter pour une analyse de bien aux États-Unis.
• Chalet associe la recherche sur la location courte durée à un service d’achat et de vente orienté agents.
• Mashvisor propose une analyse de biens locatifs et des données Airbnb pour les investisseurs étudiant les marchés américains.

Nous n'avons pas évalué ces outils par rapport aux références de Seoul et Kuala Lumpur. Leur absence ne constitue pas une évaluation de leur précision, et vous devez vérifier la couverture d'adresses actuelle avant de choisir un calculateur.

Questions fréquentes sur les calculateurs Airbnb

• Quel est le meilleur calculateur Airbnb pour des biens internationaux ?

  Airbtics, AirDNA, BNBCalc et AirROI sont des options pour estimer les revenus en dehors des États-Unis. Airbtics s'est révélé le plus proche des références propriétaires dans notre comparaison de deux biens, mais le meilleur choix pour votre adresse dépend des biens comparables locaux pertinents, des hypothèses que vous pouvez ajuster et des preuves disponibles à examiner.

• Quelle est la précision des calculateurs Airbnb ?

  La précision varie selon le bien et l'emplacement. Un calculateur peut rencontrer des difficultés en l'absence de biens comparables pertinents, en cas de fortes différences entre quartiers voisins ou de stratégie d'exploitation inhabituelle. Vérifiez les annonces sous-jacentes et comparez séparément l'occupation et les tarifs à la nuitée. Deux exemples de biens ne suffisent pas à établir un pourcentage de précision à l'échelle de la plateforme.

• Comment calculer le revenu Airbnb à partir de l'occupation et du tarif à la nuitée ?

  Multipliez le tarif journalier moyen par l'occupation et le nombre de nuits disponibles. Avec un ADR de $90, une occupation de 65 % et 365 nuits disponibles, le chiffre d'affaires annuel d'hébergement est d'environ $21,353. Utilisez le nombre de nuits que vous prévoyez réellement de proposer si le bien n'est pas disponible toute l'année.

• Un calculateur Airbnb estime-t-il le chiffre d'affaires ou le bénéfice ?

  L'estimation principale fait généralement référence au chiffre d'affaires. Le bénéfice nécessite de déduire les coûts tels que le loyer, les charges, l'entretien, la gestion et les frais de plateforme. Le financement a également un impact sur la trésorerie. Vérifiez quelles dépenses sont incluses avant de comparer les chiffres de bénéfice ou de rendement d'un calculateur.

• Pourquoi différents calculateurs Airbnb donnent-ils des estimations différentes ?

  Les outils peuvent sélectionner différents biens comparables, leur attribuer des pondérations différentes, utiliser des périodes de référence distinctes ou faire des hypothèses différentes concernant la disponibilité et la saisonnalité. De petites différences dans le taux d’occupation et le tarif à la nuitée s’amplifient lorsqu’elles sont converties en revenu annuel.

• Un calculateur Airbnb peut-il prendre en compte une piscine, une vue ou une terrasse ?

  Certains outils permettent d’appliquer des filtres d’équipements, de sélectionner les comparables ou d’ajuster selon les spécificités du bien. Dans Airbtics, vous pouvez décrire les caractéristiques du bien pour aider à déterminer un percentile de performance recommandé. Analysez les biens comparables retenus plutôt que de supposer qu’un équipement génère systématiquement la même prime de revenu.

Choisissez un calculateur que vous pouvez questionner

Pour mes biens à Seoul et Kuala Lumpur, Airbtics a fourni les estimations les plus proches de mes références propriétaires. AirDNA a également bien performé dans l’exemple de Kuala Lumpur.

La leçon la plus durable est de ne pas s’arrêter au chiffre principal. Vérifiez l’emplacement, examinez les comparables, comprenez les hypothèses de taux d’occupation et de prix, et inspectez les éléments justifiant toute annonce qui influence significativement votre estimation.

Commencez par l’ exemple de Seoul ou l’ exemple de Kuala Lumpur pour voir à quoi ressemble cette analyse en pratique.

Prêt à vérifier votre propre bien ? Estimez vos revenus Airbnb, puis examinez l’emplacement, les comparables et les hypothèses qui sous-tendent le résultat.

Si vous avez besoin de découverte de marché et d’un historique au niveau de l’annonce plutôt qu’une estimation de revenus, consultez notre comparatif des outils d’analyse de locations courte durée. Si vous cherchez un remplaçant à AirDNA, consultez le guide des alternatives à AirDNA.