4つのベストAirbnb計算ツール：実際の賃貸収入で検証

執筆者： Jae Seok An、Airbtics創業者
公開日： 2026年10月19日

最適なAirbnb計算ツールは、年間収益の見積もりを提示するだけでなく、その数字を支える物件がどれか、競合物件はどれか、そしてその結果にどれほど信頼を置くべきかを理解する手助けをしてくれるべきです。

私はSeoulとKuala LumpurでAirbnb物件を所有しているため、 Airbtics、AirDNA、BNBCalc、AirROI を、それらの物件で私がベンチマークとして使用している稼働率と1泊あたり料金と比較しました。

Airbticsは両方の例で最もベンチマークに近い年間収益予測を出しました：Seoulのベンチマークより0.4%高く、Kuala Lumpurのベンチマークより3.3%低い結果でした。AirDNAもKuala Lumpurではベンチマークより6.9%低く、近い結果でした。 これらは2つの物件での結果であり、どの計算ツールがどこでも最も正確であるという証明ではありません。

この比較は国際的に利用できる計算ツールに焦点を当てています。Rabbu、Awning、Chalet、Mashvisorについては別途説明しますが、SeoulとKuala Lumpurのテストには含まれていません。

開示：私はAirbticsの創業者Jae Anです。この比較では自分の物件とオーナーベンチマークを使用しています。入力値、計算方法、共有可能なAirbticsレポートも掲載しているので、ご自身で結果を確認できます。

今回のテストで最も優れたAirbnb計算ツールはどれでしたか？

これら2つの物件においては、 Airbticsがオーナーベンチマークに最も近い結果を出し、Kuala LumpurではAirDNAが僅差で2位でした。BNBCalcとAirROIは両地域でより低い予測値を出しました。

どの見積もりを使うかは、何をしたいかによっても異なります。Airbticsは、ロケーション調整やリスティングレベルの根拠を確認できるワークフローを提供しています。AirDNAはカスタマイズ可能な比較物件とComp Set Strengthインジケーターを提供します。BNBCalcは、購入、アービトラージ、既存物件、コホスティング向けの財務モデルと収益見積もりを組み合わせています。AirROIは国際的に利用可能な収益計算ツールを提供していますが、今回の2物件については、特定の稼働率の根拠を私の知識と照合できませんでした。

したがって、最も有用な比較は数値的かつ実用的なものです： どれだけ予測値が近いか、そしてなぜその予測が妥当なのか説明できるか。

Airbnb計算ツールはどのように収益を見積もるのでしょうか？

Airbnb計算ツールは、他の短期賃貸物件の実績をもとに、主にロケーション、物件の広さ、類似リスティングを考慮して、潜在的な賃貸収入を見積もります。

基本的な収益の関係式は次の通りです：

年間宿泊収益＝平均1泊料金 × 稼働率 × 利用可能泊数

例えば、1泊あたり平均$90で、稼働率65%、年間365泊利用可能な物件の場合、宿泊収益はおおよそ 年間$21,353 となります。

これは運営コスト控除前の収益であり、利益ではありません。以下の計算では、清掃費、税金、その他の追加料金は除外されており、プラットフォーム手数料や運営費も差し引かれていません。

より難しいのは、計算ツールがどのように1泊料金や稼働率の前提を選ぶかという点です。ここでは、比較した各ツールのアプローチを紹介します。

類似リスティングを出発点とする方法

AirDNA、BNBCalc、Airbticsは、類似物件（いわゆるcomps）に基づくワークフローをサポートしています。これらは、分析したい物件と特に寝室数や物件タイプが似ている近隣のリスティングです。

住所や物件情報を入力し、提案されたリスティングを確認して、それらが適切かどうかを判断します。ツールによっては、比較物件セットを絞り込んだり、前提条件を調整したりできます。

この予測値は、必ずしもそのリスティング群の中央値収益とは限りません。 AirDNAは関連性加重アプローチを説明しており、より類似した物件により重みを置き、市場全体の状況に応じた調整も行っています。BNBCalcも物件分析の一部として類似リスティングを重視しています。

比較物件の選定は重要です。同じ寝室数でも、異なるゲスト層を惹きつける場合があります。ビジネス街近くのリノベーション済みアパートは、1キロ離れた古いアパートとは異なる実績を出すことがあります。

市場の基準値に加え、近隣や物件の特徴で調整する方法

Airbticsは、市場全体の実績を出発点とし、さらに近隣や物件の特徴を考慮した見積もりも提供しています。

市場の基準値が収益の出発点となります。ロケーション調整では、より小さな地域クラスター内のリスティングがその基準値と比べてどのような実績かを考慮します。物件調整では、対象物件が関連リスティングと比べてどうかを評価します。

眺望の良さ、大きなテラス、温水プールなどの特徴を入力できます。AirbticsはAIを使い、これらの特徴と類似リスティングをもとにパフォーマンスのパーセンタイルを推奨します。この推奨は見直すべき前提であり、特定の設備が必ず一定の収益増加をもたらすという保証ではありません。

寝室数だけでは物件の違いを十分に反映できない場合に有用です。

公開されている手法が、必ずしも個別の結果を説明するとは限りません

AirROIは、計算ツールが類似リスティングと機械学習モデルを使用し、季節性やアメニティなどの要素を取り入れていると説明しています。したがって、その一般的な手法は公開されています。

しかし、私のSeoulでのテストでは、なぜ計算ツールが 40%の稼働率を推奨したのか理由を特定できませんでした。問題は公開された手法がないことではなく、その結果が私の物件ベンチマークと比べて説明しづらい点にありました。

計算ツールを選ぶ際には、この違いが重要です。大まかな手法を知ることも有益ですが、個別の見積もりを確認できることの方がより役立ちます。

ご自身の物件にこれを適用するには、 Airbtics Airbnb収益計算ツール に住所を入力し、予測値の根拠となる類似リスティングを確認してください。

SeoulとKuala LumpurにおけるAirbnb計算ツール比較結果

2つの異なるケースをテストしました。1つは短期滞在や週末ゲスト向けのSeoulの2ベッドルーム物件、もう1つは中期滞在に重点を置いたKuala Lumpurの1ベッドルーム物件です。

出力結果を一貫して比較するため、提供された稼働率と平均1泊料金をすべて 365泊利用可能として年間宿泊収益に換算しました。これらは標準化された計算であり、各ベンダーが表示する年間収益合計とは異なる場合があります（利用可能日数や季節性の仮定が異なるため）。

以下のベンチマークは、私がその物件に対して想定している運用上の期待値を反映しています。監査済みの直近12ヶ月の収益として提示しているものではありません。

結果を1つの表にまとめました

すべての金額は米ドル表記です。差分は四捨五入前に計算されています。「pp」はパーセンテージポイントを意味します。収益の差分は、各ツールとその都市のオーナーベンチマークを比較したものです。

テスト1 — Boramae Park近くの2ベッドルームAirbnb（Seoul）

Seoulの物件は 2ベッドルーム、1バスルーム、4名宿泊可能なユニットで、Boramae Parkの近くにあります。テスト場所はおおよそ 37.493280, 126.920520です。

この物件は Airbnbでご覧いただけます し、 AirbticsのSeoul予測も開くことができます。

この物件について、私は2つの運用シナリオが妥当だと考えています： 稼働率75%、1泊$80、または 稼働率65%、1泊$90。それぞれ年間宿泊収益は $21,900 と $21,353となります。私は表のベンチマークとして後者のシナリオを使用し、より高い料金と高い稼働率を組み合わせることはしませんでした。

Airbticsは稼働率66%、1泊$89と、2つ目のシナリオに近い結果を返しました。AirDNAとBNBCalcも私の想定範囲内または近い稼働率を示しましたが、1泊あたりの料金は大幅に低い値でした。AirROIは両方の指標でより低い見積もりを返しました。

このことから、稼働率と1泊あたり料金を個別に確認する重要性が分かります。見積もりが妥当な稼働率の前提を持っていても、料金の前提が物件に対して低すぎる場合、収益が過小評価される可能性があります。

テスト2 — Kuala LumpurのMid Valley近くの1ベッドルーム物件

Kuala Lumpurのテスト物件は Mid Valley近くの1ベッドルーム物件で、おおよそ 3.118056, 101.676666に位置します。私のベンチマークは 稼働率55%、1泊$65で、中期滞在を重視しています。

こちらの方がより難易度の高いロケーションです。私の評価では、直近のエリアで条件が近い物件は約5件しかありません。1キロほど離れた物件では、1泊あたり料金や稼働率が大きく下がる場合があります。

Airbticsは稼働率54%、1泊$64という結果を返しました。AirDNAも近い数値で、稼働率52%、1泊$64でした。BNBCalcとAirROIは、稼働率・1泊あたり料金ともにより低い見積もりとなりました。

なぜ各見積もりが異なったのかは、出力結果だけでは特定できません。しかし、この例から、地図や比較物件セットを詳細に確認する価値がある理由が分かります。検索範囲を広げると、異なるゲスト層を対象とした物件が含まれる可能性があります。

AirbticsのMid Valley予測 を開いてレポートをご確認ください。

これらの結果が示せること・示せないこと

この小規模な比較では、Airbticsが私のベンチマークに最も近い結果を出しました。これはこの2つのケースにおいて有用な証拠ですが、どのプロバイダーの全体的な正確性を証明するものではありません。

結果は、住所ピン、選択した比較物件、物件の説明、利用可能な宿泊日数、レポート期間、手動調整によって変わることがあります。また、Kuala Lumpur物件の中期戦略では、滞在期間割引や比較物件が同様の戦略を取っているかどうかも考慮することが重要です。

これらの例を、計算ツールを自分がよく知っている物件でテストする際のモデルとして活用してください。同じ順位付けがすべての市場で当てはまると仮定しないでください。

最適なAirbnb計算ツールを選ぶ際に他に何を確認すべきですか？

ご自身の運用方法に合った財務計算

収益の見積もりは出発点です。次の計算は、物件を購入するのか、賃貸アービトラージを行うのか、既に所有している物件を運用するのか、他人の物件を管理するのかによって異なります。

この比較で確認したワークフローにおいて、Airbticsはオーナー利用や支払い前提など、さまざまな運用視点に対応しています。 BNBCalcは明示的に購入、レンタルアービトラージ、所有、コーホストモデルをリストアップしています。

選択したプランで実際に入力できる項目を確認してください。購入価格を入力できる計算ツールでも、レンタルアービトラージや物件管理契約を正確にシミュレーションするには追加の作業が必要な場合があります。同様に、投資向けのインターフェースを持つ製品でも、プラットフォーム全体に他の機能がないとは限りません。

確認できるリスティング単位の証拠

今回確認したワークフローでは、4つのツールすべてが比較物件の年間収益、稼働率、ADRを表示しました。これらの数値はリスティングの比較に役立ちますが、次に重要なのはそれらがどのように算出されたかです。

Airbticsでは、個別リスティングの詳細まで確認できます。月別の収益、稼働率、ADRを確認し、週ごとに収集された過去のカレンダースナップショットも調べることができます。

これにより、異常な数値の調査が容易になります。リスティングは1年を通して稼働していたのか？パフォーマンスが短期間のピークシーズンに集中していたのか？カレンダーが確認された時点でどのような価格が表示されていたのか？

カレンダーの証拠も解釈が必要です。利用不可の日は予約済みやオーナーブロックを示す場合があり、カレンダーに表示された価格が必ずしもゲストが実際に支払った最終価格とは限りません。過去のスナップショットは証拠をより確認しやすくしますが、推定収益を確定した支払い明細に変えるものではありません。

私にとって、この根拠を検証できることはAirbticsの大きな強みの一つです。 自分の物件収益を予測する前に、比較物件の実績を理解したいと思います。

共有可能なレポートと可視化された前提条件

他の人が見直せることで、見積もりはより有用になります。パートナーや投資家、オーナーと物件について話し合う場合は、収益の見出し数値だけでなく、前提条件や比較リスティングも共有してください。

上記のAirbticsレポートは、この記事で使用した例を読者が確認できるようになっています。キャプチャ日も記録してください。ライブレポートは、基礎データが更新されると内容が変わる場合があります。

Rabbu、Awning、Chalet、Mashvisorについては？

これらは米国の賃貸物件を調査する際に検討すべき追加のサービス名ですが、本記事の国際的なテスト範囲外でした。

• Rabbu は、Airbnb収益リサーチと短期賃貸物件のマーケットプレイスを組み合わせたサービスです。
• Awning は、米国物件分析向けにチェックすべきもう一つのAirbnb予測ツールです。
• Chalet は、短期賃貸リサーチとエージェント向けの売買サービスを組み合わせています。
• Mashvisor は、米国市場を調査する投資家向けに賃貸物件分析とAirbnbデータを提供しています。

これらのツールはSeoulおよびKuala Lumpurのベンチマークとは比較していません。省略は正確性の評価ではなく、どの計算ツールを選ぶ場合も最新の住所カバレッジを確認してください。

Airbnb計算ツールに関するよくある質問

• 海外物件向けの最適なAirbnb計算ツールはどれですか？

  Airbtics、AirDNA、BNBCalc、AirROIは、米国外で収益を推定するための選択肢です。2物件の比較ではAirbticsがオーナーベンチマークに最も近い結果でしたが、最適な選択は、該当する地域の比較物件、調整可能な前提条件、確認できる証拠によって異なります。

• Airbnb計算ツールの正確性はどれくらいですか？

  正確性は物件や場所によって異なります。関連する比較物件が少ない場合や、近隣で大きな違いがある場合、特殊な運用戦略の場合は、計算ツールが苦戦することがあります。基礎となるリスティングを確認し、稼働率と宿泊単価を個別に比較してください。2物件の例だけでは、プラットフォーム全体の正確性を示すことはできません。

• Airbnbの収益を稼働率と宿泊単価からどのように計算しますか？

  平均宿泊単価に稼働率と利用可能日数を掛けてください。$90のADR、65%の稼働率、365泊利用可能な場合、年間宿泊収益は約$21,353となります。物件が年間を通じて利用できない場合は、実際に提供する予定の宿泊日数を使ってください。

• Airbnb計算ツールは収益と利益のどちらを推定しますか？

  見出しの推定値は通常、収益を指します。利益を計算するには、家賃、光熱費、メンテナンス、管理費、プラットフォーム手数料などの費用を差し引く必要があります。資金調達もキャッシュフローに影響します。どの費用が含まれているかを確認し、計算ツールの利益やリターンの数値を比較してください。

• なぜ異なるAirbnb計算ツールで見積もり結果が異なるのですか？

  ツールごとに、比較対象となる物件の選定方法や重み付け、レポート期間、稼働率や季節性に関する前提条件が異なる場合があります。稼働率や1泊あたりの料金にわずかな違いがあっても、年間収益に換算するとその差が大きくなります。

• Airbnb計算ツールでプールや眺望、テラスなどの設備を考慮できますか？

  一部のツールでは、設備フィルターや比較物件の選択、物件ごとの調整が可能です。Airbticsでは、物件の特徴を記載することで、推奨されるパフォーマンスパーセンタイルの参考にできます。設備による収益の上乗せが常に同じとは限らないため、必ず比較物件の内容を確認してください。

納得できる計算ツールを選びましょう

私のSeoulとKuala Lumpurの物件では、Airbticsがオーナーとしての基準値に最も近い見積もりを出しました。Kuala Lumpurの例ではAirDNAも良い結果を示しました。

より重要な教訓は、見出しの数字だけで判断しないことです。ロケーションを確認し、比較物件を見直し、稼働率や料金の前提条件を理解し、見積もりに大きく影響するリスティングの根拠を必ず確認しましょう。

ソウルの例 または クアラルンプールの例 から始めて、実際にそのレビューがどのようなものかをご確認ください。

ご自身の物件を確認するご準備はできましたか？ Airbnb収入を見積もることで、結果の背後にあるロケーションや類似物件、前提条件を確認しましょう。

収益の見積もりではなく、市場の発見やリスティング単位の履歴が必要な場合は、当社の 短期賃貸分析ツール比較をご覧ください。AirDNAの代替をお探しの場合は、 AirDNA代替ガイドをご参照ください。