Die 4 besten Airbnb-Rechner: Getestet anhand unserer eigenen Mieteinnahmen
Der beste Airbnb-Rechner sollte mehr leisten, als nur eine jährliche Umsatzerwartung zu liefern. Er sollte Ihnen helfen zu verstehen, welche Immobilien diese Zahl stützen, ob sie mit Ihrer konkurrieren und wie viel Vertrauen Sie in das Ergebnis setzen können.
Ich besitze Airbnbs in Seoul und Kuala Lumpur und habe daher Airbtics, AirDNA, BNBCalc und AirROI mit den Belegungsraten und Übernachtungspreisen verglichen, die ich als Benchmarks für diese Immobilien verwende.
Airbtics lieferte in beiden Beispielen die dem Jahresumsatz am nächsten kommende Schätzung: 0,4 % über meinem Seoul-Benchmark und 3,3 % unter meinem Kuala Lumpur-Benchmark. AirDNA lag in Kuala Lumpur ebenfalls nahe am Benchmark, mit 6,9 % unter dem Vergleichswert. Dies sind Ergebnisse aus zwei Immobilien und kein Beweis dafür, dass ein Rechner überall am genauesten ist.
Dieser Vergleich konzentriert sich auf Rechner mit internationaler Abdeckung. Rabbu, Awning, Chalet und Mashvisor werden separat besprochen, waren jedoch nicht Teil der Tests in Seoul und Kuala Lumpur.
Offenlegung: Ich bin Jae An, Gründer von Airbtics. Dieser Vergleich verwendet meine eigenen Immobilien und Eigentümer-Benchmarks. Ich habe die Eingaben, die Berechnungsmethode und teilbare Airbtics-Berichte beigefügt, damit Sie die Ergebnisse selbst überprüfen können.
Welcher Airbnb-Rechner hat in unserem Test am besten abgeschnitten?
Für diese beiden Immobilien lag Airbtics am nächsten an den Eigentümer-Benchmarks, während AirDNA in Kuala Lumpur dicht dahinter lag. BNBCalc und AirROI lieferten in beiden Standorten niedrigere Schätzungen.
Die Wahl hängt auch davon ab, was Sie mit der Schätzung tun möchten. Airbtics bietet einen Workflow zur Überprüfung von Lageanpassungen und Nachweisen auf Inseratsebene. AirDNA stellt anpassbare Vergleichsobjekte und einen Comp Set Strength-Indikator bereit. BNBCalc kombiniert Umsatzerwartungen mit Finanzmodellen für Kauf, Arbitrage, bereits im Besitz befindliche Immobilien und Co-Hosting. AirROI bietet einen international verfügbaren Umsatzrechner, wobei ich jedoch die spezifischen Auslastungsschätzungen nicht mit meinem Wissen über diese beiden Immobilien in Einklang bringen konnte.
Der nützlichste Vergleich ist daher sowohl numerisch als auch praktisch: Wie nah ist die Schätzung, und können Sie erklären, warum sie plausibel ist?
Wie schätzt ein Airbnb-Rechner den Umsatz?
Ein Airbnb-Rechner schätzt potenzielle Mieteinnahmen anhand der Performance anderer Kurzzeitvermietungen, wobei in der Regel Lage, Immobiliengröße und vergleichbare Inserate berücksichtigt werden.
Die grundlegende Umsatzformel lautet:
Jährlicher Unterkunftsumsatz = durchschnittlicher Tagespreis × Belegungsrate × verfügbare Nächte
Zum Beispiel würde eine Immobilie mit durchschnittlich $90 pro gebuchter Nacht bei 65 % Belegung an 365 verfügbaren Nächten etwa $21.353 pro Jahr an Unterkunftsumsatz generieren.
Das ist der Umsatz vor Betriebskosten, nicht der Gewinn. In den folgenden Berechnungen sind Reinigungsgebühren, Steuern und weitere Zusatzgebühren ausgeschlossen; Plattformgebühren und Betriebsausgaben wurden nicht abgezogen.
Die schwierigere Frage ist, wie ein Rechner den Übernachtungspreis und die Auslastungsannahmen auswählt. Hier sind die Ansätze der von uns verglichenen Tools.
Vergleichbare Inserate als Ausgangspunkt
AirDNA, BNBCalc und Airbtics unterstützen Workflows, die auf vergleichbaren Immobilien (sogenannten Comps) basieren. Dabei handelt es sich um nahegelegene Inserate mit ähnlichen Merkmalen wie die zu analysierende Immobilie, insbesondere hinsichtlich Schlafzimmeranzahl und Immobilientyp.
Sie geben eine Adresse und Immobiliendetails ein, überprüfen die vorgeschlagenen Inserate und beurteilen, ob diese relevant sind. Soweit vom Tool unterstützt, können Sie die Vergleichsgruppe verfeinern oder Ihre Annahmen anpassen.
Die Schätzung entspricht nicht zwangsläufig dem Medianumsatz dieser Inserate. AirDNA beschreibt einen relevanzgewichteten Ansatz, bei dem ähnlichere Immobilien stärker gewichtet werden, ergänzt durch Anpassungen an die allgemeinen Marktbedingungen. Auch BNBCalc hebt vergleichbare Inserate als Teil seiner Immobilienanalyse hervor.
Die Auswahl der Vergleichsobjekte ist wichtig, da zwei Immobilien mit gleicher Schlafzimmeranzahl sehr unterschiedliche Gäste anziehen können. Eine renovierte Wohnung neben einem Geschäftsviertel kann sich ganz anders entwickeln als eine ältere Wohnung einen Kilometer entfernt.
Markt-Baseline plus Anpassungen für Nachbarschaft und Immobilie
Airbtics bietet außerdem eine Schätzung, die mit der Marktperformance beginnt und dann die Nachbarschaft sowie die Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt.
Die Markt-Baseline liefert ein Ausgangsniveau für den Umsatz. Die Lageanpassung berücksichtigt, wie Inserate in einem kleineren lokalen Cluster im Vergleich zu diesem Benchmark abschneiden. Die Immobilienanpassung bewertet anschließend, wie das spezifische Objekt im Vergleich zu relevanten Inseraten abschneidet.
Sie können Merkmale wie eine gute Aussicht, eine große Terrasse oder einen beheizten Pool angeben. Airbtics nutzt KI, um diese Details zusammen mit vergleichbaren Inseraten zu interpretieren und empfiehlt ein Leistungsperzentil. Diese Empfehlung ist eine Annahme, die überprüft werden sollte, und keine Garantie, dass ein bestimmtes Ausstattungsmerkmal einen festen Umsatzzuwachs bewirkt.
Dies ist nützlich, wenn die Anzahl der Schlafzimmer allein nicht erfasst, was eine Immobilie besonders macht.
Eine veröffentlichte Methode erklärt nicht immer ein konkretes Ergebnis
AirROI gibt an, dass sein Rechner vergleichbare Inserate und maschinelles Lernen verwendet, wobei Faktoren wie Saisonalität und Ausstattung einbezogen werden. Die allgemeine Methodik ist somit öffentlich beschrieben.
In meinem Seoul-Test konnte ich jedoch nicht nachvollziehen, warum der Rechner 40 % Belegung empfahl. Die Schwierigkeit bestand darin, dieses spezielle Ergebnis im Vergleich zu meinem Immobilien-Benchmark zu erklären, nicht in einem Mangel an veröffentlichter Methodik.
Dieser Unterschied ist bei der Wahl eines Rechners wichtig: Die Kenntnis der allgemeinen Methode ist hilfreich, aber die Überprüfung einer individuellen Schätzung ist noch nützlicher.
Um dies auf Ihre eigene Immobilie anzuwenden, geben Sie eine Adresse in den Airbtics Airbnb-Einkommensrechner ein und prüfen Sie die vergleichbaren Inserate, die Ihrer Schätzung zugrunde liegen.
Vergleich der Airbnb-Rechner-Ergebnisse für Seoul und Kuala Lumpur
Ich habe zwei verschiedene Situationen getestet: eine Zwei-Zimmer-Immobilie in Seoul für Kurzaufenthalte und Wochenendgäste sowie eine Ein-Zimmer-Immobilie in Kuala Lumpur mit stärkerem Fokus auf mittelfristige Aufenthalte.
Um die Ergebnisse konsistent zu vergleichen, habe ich jede angegebene Belegungsrate und jeden durchschnittlichen Tagespreis in einen jährlichen Unterkunftsumsatz umgerechnet, wobei 365 verfügbare Nächte zugrunde gelegt wurden. Dies sind standardisierte Berechnungen und entsprechen nicht zwangsläufig den von jedem Anbieter angezeigten Jahresumsätzen, die unterschiedliche Verfügbarkeiten oder saisonale Annahmen verwenden können.
Die untenstehenden Benchmarks spiegeln meine betrieblichen Erwartungen für die Immobilien wider. Sie werden nicht als geprüfte Zwölfmonats-Ergebnisse dargestellt.
Die Ergebnisse in einer Tabelle
Alle Geldbeträge sind in US-Dollar angegeben. Unterschiede werden vor dem Runden berechnet; „pp“ steht für Prozentpunkte. Umsatzunterschiede vergleichen jedes Tool mit dem Eigentümer-Benchmark für die jeweilige Stadt.
| Immobilie | Rechner oder Benchmark | Auslastung | Übernachtungspreis | Jahresumsatz (annualisiert) | Umsatzdifferenz | Differenz % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Seoul | Eigentümer-Benchmark | 65 % | $90 | $21.353 | — | — |
| Seoul | Airbtics | 66 % | $89 | $21.440 | +$88 | +0,4 % |
| Seoul | AirDNA | 71 % | $61 | $15.808 | −$5,544 | −26,0% |
| Seoul | BNBCalc | 66 % | $65 | $15.659 | −$5,694 | −26,7% |
| Seoul | AirROI | 40 % | $52 | $7.592 | −$13,761 | −64,4% |
| Kuala Lumpur | Eigentümer-Benchmark | 55 % | $65 | $13.049 | — | — |
| Kuala Lumpur | Airbtics | 54 % | $64 | $12.614 | −$434 | −3,3 % |
| Kuala Lumpur | AirDNA | 52 % | $64 | $12.147 | −$902 | −6,9% |
| Kuala Lumpur | BNBCalc | 42 % | $47 | $7.205 | −$5,844 | −44,8% |
| Kuala Lumpur | AirROI | 39 % | $44 | $6.263 | −$6,785 | −52,0% |
Test 1 — Eine Zwei-Zimmer-Airbnb-Wohnung nahe Boramae Park in Seoul
Die Immobilie in Seoul ist eine komplette Einheit mit zwei Schlafzimmern, einem Badezimmer und Platz für vier Gäste, in der Nähe des Boramae Parks. Der Teststandort befindet sich ungefähr bei 37.493280, 126.920520.
Sie können die Immobilie auf Airbnb ansehen und die Airbtics-Schätzung für Seoul öffnen.
Für diese Immobilie halte ich zwei Betriebsszenarien für realistisch: 75 % Belegung bei $80 pro Nacht oder 65 % Belegung bei $90 pro Nacht. Sie implizieren einen jährlichen Unterkunftsumsatz von etwa $21.900 bzw. $21.353. Ich habe das zweite Szenario als Tabellen-Benchmark verwendet, anstatt die höhere Rate mit der höheren Belegung zu kombinieren.
Airbtics lieferte 66% Auslastung und einen Übernachtungspreis von $89, was dem zweiten Szenario nahekommt. AirDNA und BNBCalc gaben Auslastungsschätzungen innerhalb oder nahe meines erwarteten Bereichs an, jedoch deutlich niedrigere Übernachtungspreise. AirROI lieferte für beide Kennzahlen niedrigere Werte.
Dies zeigt, warum Sie Auslastung und Übernachtungspreis getrennt betrachten sollten. Eine Schätzung kann eine plausible Auslastungsannahme haben und dennoch den Umsatz unterschätzen, weil die Preisannahme für die Immobilie zu niedrig ist.
Test 2 — Eine Ein-Zimmer-Immobilie nahe Mid Valley in Kuala Lumpur
Der Test in Kuala Lumpur bezieht sich auf eine Ein-Zimmer-Immobilie in der Nähe von Mid Valley, ungefähr bei 3.118056, 101.676666. Mein Benchmark ist 55 % Belegung bei $65 pro Nacht, mit starkem Fokus auf mittelfristige Aufenthalte.
Dies ist der anspruchsvollere Standort. Nach meiner Einschätzung gibt es im unmittelbaren Umkreis nur etwa fünf Immobilien, die vergleichbar sind. Immobilien, die etwa einen Kilometer entfernt liegen, können deutlich niedrigere Übernachtungspreise und Auslastungen aufweisen.
Airbtics lieferte 54% Auslastung bei $64 pro Nacht. Auch AirDNA lag nahe, mit 52% Auslastung und $64. BNBCalc und AirROI gaben für beide Kennzahlen niedrigere Werte an.
Allein anhand der Ergebnisse kann ich nicht feststellen, warum die einzelnen Schätzungen voneinander abweichen. Das Beispiel zeigt jedoch, warum es sich lohnt, die Karte und die Vergleichsgruppe im Detail zu prüfen: Ein größerer Suchradius kann Immobilien einbeziehen, die einen anderen Gästemarkt bedienen.
Öffnen Sie die Airbtics-Schätzung für Mid Valley , um den Bericht einzusehen.
Was diese Ergebnisse aussagen – und was nicht
Airbtics lag in diesem kleinen Vergleich am nächsten an meinen Benchmarks. Das ist ein nützlicher Hinweis für diese beiden Fälle, aber es belegt keine generelle Genauigkeitsrate für einen Anbieter.
Die Ergebnisse können sich je nach Adress-Pin, ausgewählten Vergleichsobjekten, Objektbeschreibung, verfügbaren Nächten, Berichtszeitraum und manuellen Anpassungen ändern. Die Mid-Term-Strategie der Immobilie in Kuala Lumpur macht es zudem wichtig, Aufenthaltsrabatte und die Strategie der Vergleichsobjekte zu berücksichtigen.
Nutzen Sie diese Beispiele als Modell, um einen Rechner mit Immobilien zu testen, die Sie kennen, anstatt davon auszugehen, dass die gleiche Rangfolge in jedem Markt gilt.
Worauf sollten Sie sonst noch beim besten Airbnb-Rechner achten?
Finanzielle Berechnungen, die Ihrer Betriebsweise entsprechen
Eine Umsatzerwartung ist der Ausgangspunkt. Die nächste Berechnung hängt davon ab, ob Sie eine Immobilie kaufen, sie für Arbitrage mieten, ein bereits eigenes Haus betreiben oder es für jemand anderen verwalten.
| Ihre Situation | Zu beachtende Eingaben | Was Sie verstehen müssen |
|---|---|---|
| Kauf einer Immobilie | Kaufpreis, Anlaufkosten, Finanzierung und Betriebskosten | Ob das prognostizierte Einkommen die Investition trägt |
| Mietarbitrage | Monatliche Miete, Einrichtungskosten und Betriebskosten | Ob nach Miete und anderen Kosten genügend Einkommen verbleibt |
| Immobilie bereits im Eigentum | Verfügbare Nächte, Eigennutzung und Betriebskosten | Erwartetes Einkommen bei Ihrer tatsächlichen Verfügbarkeit |
| Immobilienverwaltung | Verwaltungsgebühr, Eigennutzungsnächte und Auszahlungsannahmen | Ihr Verwaltungsumsatz und die erwartete Auszahlung des Eigentümers |
In den für diesen Vergleich geprüften Workflows unterstützt Airbtics diese unterschiedlichen Betriebsperspektiven, einschließlich Annahmen zu Eigennutzung und Auszahlungen. BNBCalc listet explizit Kauf-, Mietarbitrage-, Eigentümer- und Co-Host-Modelle auf.
Prüfen Sie die tatsächlichen Eingaben in Ihrem gewählten Tarif. Ein Rechner, der die Eingabe eines Kaufpreises ermöglicht, erfordert möglicherweise dennoch zusätzliche Arbeit, um ein Mietarbitrage-Geschäft oder eine Verwaltungsvereinbarung korrekt abzubilden. Ebenso belegt eine investitionsorientierte Oberfläche eines Produkts nicht, dass die gesamte Plattform keine weiteren Funktionen bietet.
Nachvollziehbare Nachweise auf Inseratsebene
Alle vier Tools zeigten in den geprüften Workflows Jahresumsatz, Auslastung und ADR für vergleichbare Objekte. Diese Zahlen helfen beim Vergleich von Inseraten, aber die nächste Frage ist, wie sie geschätzt wurden.
Airbtics ermöglicht es Ihnen, noch tiefer in einzelne Inserate einzusteigen: Prüfen Sie monatlichen Umsatz, Auslastung und ADR und untersuchen Sie dann historische Kalender-Snapshots, die durch wöchentliche Überprüfungen gesammelt wurden.
Das erleichtert die Untersuchung ungewöhnlicher Zahlen. War das Inserat das ganze Jahr aktiv? War die Leistung auf eine kurze Hochsaison konzentriert? Welche Preise waren sichtbar, als der Kalender überprüft wurde?
Kalendernachweise erfordern weiterhin Interpretation. Eine nicht verfügbare Nacht kann eine Buchung oder eine Eigentümerblockierung widerspiegeln, und ein sichtbarer Kalenderpreis ist nicht zwingend der tatsächlich vom Gast gezahlte Endpreis. Historische Snapshots machen die Nachweise besser überprüfbar; sie verwandeln die Umsatzschätzung jedoch nicht in eine bestätigte Auszahlungsabrechnung.
Für mich ist diese Möglichkeit, die Belege zu prüfen, einer der größten Vorteile von Airbtics. Ich möchte ein Vergleichsobjekt verstehen, bevor ich dessen Leistung zur Schätzung des Einkommens meiner eigenen Immobilie heranziehe.
Teilbare Berichte und sichtbare Annahmen
Eine Schätzung wird nützlicher, wenn eine andere Person sie prüfen kann. Wenn Sie eine Immobilie mit einem Partner, Investor oder Eigentümer besprechen, teilen Sie die Annahmen und Vergleichsobjekte zusammen mit der Umsatzkennzahl.
Die oben verlinkten Airbtics-Berichte ermöglichen es den Lesern, die in diesem Artikel verwendeten Beispiele zu prüfen. Notieren Sie auch das Erfassungsdatum: Ein Live-Bericht kann sich ändern, wenn die zugrunde liegenden Daten aktualisiert werden.
Was ist mit Rabbu, Awning, Chalet und Mashvisor?
Dies sind weitere Namen, die Sie bei der Recherche zu US-Mietobjekten berücksichtigen sollten, sie lagen jedoch außerhalb des internationalen Testumfangs dieses Artikels.
- Rabbu kombiniert Airbnb-Umsatzrecherche mit einem Marktplatz für Kurzzeitvermietungs-Immobilien.
- Awning ist ein weiterer Airbnb-Schätzer, den Sie für eine Analyse von US-Immobilien prüfen können.
- Chalet verbindet Kurzzeitvermietungs-Research mit einem agentenorientierten Kauf- und Verkaufsservice.
- Mashvisor bietet Analysen für Mietimmobilien und Airbnb-Daten für Investoren, die US-Märkte recherchieren.
Wir haben diese Tools nicht mit den Benchmarks für Seoul und Kuala Lumpur verglichen. Ihr Fehlen ist keine Aussage über deren Genauigkeit; prüfen Sie die aktuelle Adressabdeckung, bevor Sie einen Rechner auswählen.
Häufig gestellte Fragen zu Airbnb-Rechnern
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Welcher ist der beste Airbnb-Rechner für internationale Immobilien?
Airbtics, AirDNA, BNBCalc und AirROI sind Optionen zur Umsatzschätzung außerhalb der Vereinigten Staaten. Airbtics lag in unserem Zwei-Objekte-Vergleich am nächsten an den Eigentümer-Benchmarks, aber die beste Wahl für Ihre Adresse hängt von relevanten lokalen Vergleichsobjekten, anpassbaren Annahmen und verfügbaren Nachweisen ab.
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Wie genau sind Airbnb-Rechner?
Die Genauigkeit variiert je nach Objekt und Standort. Ein Rechner kann Schwierigkeiten haben, wenn es nur wenige relevante Vergleichsobjekte gibt, starke Unterschiede zwischen benachbarten Vierteln bestehen oder eine ungewöhnliche Betriebsstrategie verfolgt wird. Prüfen Sie die zugrunde liegenden Inserate und vergleichen Sie Auslastung und Übernachtungspreise separat. Zwei Objektbeispiele können keine plattformweite Genauigkeitsquote belegen.
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Wie berechne ich Airbnb-Umsatz aus Auslastung und Übernachtungspreis?
Multiplizieren Sie den durchschnittlichen Tagespreis mit der Auslastung und den verfügbaren Nächten. Bei einem $90 ADR, 65% Auslastung und 365 verfügbaren Nächten beträgt der jährliche Unterkunftsumsatz etwa $21,353. Verwenden Sie die Anzahl der Nächte, die Sie tatsächlich anbieten möchten, falls die Immobilie nicht ganzjährig verfügbar ist.
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Schätzt ein Airbnb-Rechner Umsatz oder Gewinn?
Die Hauptschätzung bezieht sich in der Regel auf den Umsatz. Für den Gewinn müssen Kosten wie Miete, Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Plattformgebühren abgezogen werden. Auch die Finanzierung beeinflusst den Cashflow. Prüfen Sie, welche Kosten enthalten sind, bevor Sie Gewinn- oder Renditewerte verschiedener Rechner vergleichen.
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Warum geben verschiedene Airbnb-Rechner unterschiedliche Schätzungen ab?
Tools können unterschiedliche Vergleichsobjekte auswählen, diese unterschiedlich gewichten, verschiedene Berichtszeiträume verwenden oder unterschiedliche Annahmen bezüglich Verfügbarkeit und Saisonalität treffen. Kleine Unterschiede bei Auslastung und Übernachtungspreis summieren sich, wenn sie in den Jahresumsatz umgerechnet werden.
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Kann ein Airbnb-Rechner einen Pool, eine Aussicht oder eine Terrasse berücksichtigen?
Einige Tools ermöglichen Annehmlichkeitsfilter, die Auswahl von Vergleichsobjekten oder objektspezifische Anpassungen. In Airbtics können Sie die Merkmale der Immobilie beschreiben, um eine empfohlene Leistungsperzentile zu unterstützen. Überprüfen Sie die zugrunde liegenden Vergleichsobjekte, anstatt davon auszugehen, dass eine Annehmlichkeit immer denselben Umsatzaufschlag erzeugt.
Wählen Sie einen Rechner, den Sie hinterfragen können
Für meine Immobilien in Seoul und Kuala Lumpur lieferte Airbtics die Schätzungen, die meinen Eigentümer-Benchmarks am nächsten kamen. Auch AirDNA schnitt im Beispiel Kuala Lumpur gut ab.
Die nachhaltigere Erkenntnis ist, über die Schlagzeilenzahl hinauszuschauen. Prüfen Sie den Standort, überprüfen Sie die Vergleichsobjekte, verstehen Sie die Annahmen zu Auslastung und Preis und untersuchen Sie die Belege hinter jeder Anzeige, die Ihre Schätzung wesentlich beeinflusst.
Beginnen Sie mit dem Seoul-Beispiel oder dem Kuala Lumpur-Beispiel , um zu sehen, wie diese Bewertung in der Praxis aussieht.
Möchten Sie Ihre eigene Immobilie überprüfen? Schätzen Sie Ihr Airbnb-Einkommen und überprüfen Sie anschließend den Standort, die Vergleichsobjekte und die Annahmen hinter dem Ergebnis.
Wenn Sie Markterkundung und historische Daten auf Inseratsebene statt einer Umsatzeinschätzung benötigen, sehen Sie sich unseren Vergleich von Analysen für Kurzzeitvermietungen an. Wenn Sie nach einer Alternative zu AirDNA suchen, lesen Sie den AirDNA-Alternativen-Guide.