Last updated on June 26th, 2023
¿Qué es el Subarrendamiento de Propiedades (Rental Arbitrage)?
El subarrendamiento es un método similar a la piratería doméstica. Pero a diferencia de la piratería doméstica, en el subarrendamiento no eres dueño de la propiedad. En cambio, convences a un propietario para que te alquile una propiedad que luego amueblas y subarriendas en Airbnb o VRBO.
El subarrendamiento es un muy buen método para hacer en una casa multifamiliar, dúplex o tríplex. Puedes usar fácilmente el dinero de tu alquiler a corto plazo para pagar tu contrato de alquiler y también obtener un poco más de ganancias. Si se hace bien, esto puede ser un negocio completo en sí mismo. Si posees un dúplex o triplex, entonces es bastante fácil, puedes vivir en una sección y alquilar la otra, esto se conoce como piratería doméstica. La gente usa esto después de pedir un préstamo sobre una propiedad y usa el alquiler para pagar la hipoteca. El alquiler a corto plazo te ayuda a pagar el contrato de alquiler a largo plazo que tienes en la casa, esto te ayudará a mantener la diferencia al final del mes después de pagar el arrendamiento a largo plazo. Pongamos en ejemplo para que puedas comprender mejor el subarrendamiento de propiedades:
Supondremos que estás alquilando un dúplex en España por €1,800/mes. Estás viviendo solo en uno de los lados y decides subarrendar el otro en Airbnb. Digamos que lo rentaste por €100/día y obtuviste un 80% de ocupación. Esto generará aproximadamente €2,600 al mes en ingresos. No solo te ayudará a pagar el alquiler completo, sino que también te dará una ganancia de €800. Esto, en pocas palabras, se llama subarrendamiento de propiedad (rental arbitrage).
¿Qué hacer antes de Empezar?
Cómo convencer al arrendador
Supongamos que deseas iniciarte en el Subarrendamiento de Propiedades. Ahora viene la gran pregunta: ¿cómo encontrar una buena propiedad y cómo convencer al propietario?. Más adelante en el blog, te explicaremos cómo encontrar una buena propiedad haciendo una investigación adecuada utilizando el análisis de datos de Airbnb. En esta sección, nos centraremos más en cómo convencer a los propietarios. Cuando comiences tu viaje en el subarrendamiento de propiedades, te darás cuenta de que esta es la parte más difícil de todo el proceso.
Debes estar preparado y haber hecho una buena investigación, las buenas habilidades de comunicación son útiles aquí, y una cosa que siempre debe tener en cuenta: nunca subarrendar sin informar al arrendador, habrá una sospechosa cantidad de personas entrando y saliendo cuando estés subarrendando la propiedad, no será difícil para el arrendador darse cuenta de que tú estás subarrendando y es posible que termine metiéndote en problemas.
Para convencer al arrendador, la regla número uno es: siempre habla de las ventajas. Si tú puedes alquilar la propiedad en Airbnb, también puede hacerlo el propietario, por eso debe hacer un trato con el propietario que sea beneficioso para él. Así accederá a alquilarte la propiedad en vez de ponerla en Airbnb ellos mismos.
Algunos puntos para convencer a un propietario indeciso
- Hacer subarrendamiento de propiedades es un negocio de tiempo completo, no genera ingresos pasivos como el alquiler a largo plazo. Deberías intentar acercarte a personas mayores que buscan algún tipo de ingreso pasivo, es más probable que acepten un arrendamiento fijo a largo plazo. También puedes comunicarte con profesionales que trabajan a tiempo completo o propietarios de negocios, pues estos también estarán contentos con una fuente de ingresos pasivos hasta que su propiedad esté bien mantenida. Esto nos lleva a nuestro siguiente punto.
- Es más probable que tengas que cuidar la casa más que un inquilino normal, como estás utilizando la propiedad para hacer negocios, la tendrás que cuidar bien para asegurarte de obtener buenas críticas. Tener una propiedad en mal estado no es bueno para el negocio y será más trabajo para tí pues tendrás que supervisarla a diario. No supervisarla afectará mucho tus ingresos, puedes terminar pagando una gran suma de dinero por los daños causados por otra persona. Así que, mencionarles este punto a tu propietario podría infundirles algo de confianza.
- Debes asegurarles que pagarás tu renta al mes, puedes mencionarle al arrendador que el subarrendamiento es un negocio de tiempo completo con altibajos, no garantiza ingresos fijos en absoluto como el arrendamiento a largo plazo. Pero si acceden a arrendartelo, te asegurarás de pagar la renta pase lo que pase. Ya sea del dinero obtenido después del subarrendamiento o de sus ahorros. Debes garantizar los pagos mensuales del alquiler a tiempo para ganarte la confianza del propietario.
En conclusión, debes cuidar la propiedad como si fuera tuya. Asegurarte de pagar puntualmente el alquiler mensual y mantener la situación beneficiosa para ambas partes.
Asegura la propiedad y gana la confianza del propietarios
Estar del lado seguro siempre es una buena idea. Desde huéspedes problemáticos hasta propietarios molestos, debes asegurarte de que estás utilizando las herramientas adecuadas para garantizar que la propiedad sea segura y que los vecinos estén contentos. Muchos propietarios tendrán esta preocupación cuando te alquilen su propiedad, estarán preocupados por los vecinos que presenten quejas por el ruido u otras cosas y esta es una preocupación legítima. Para ayudarte con todos estos problemas, aquí tienes algunas sugerencias que puedes implementar para estar tranquilo.
- SimpliSafe: esta compañía ofrece herramientas de monitoreo para el hogar que puedes instalar en la casa para asegurarte de que no ocurra ninguna actividad sospechosa allí. Asegúrate de informar a los huéspedes sobre estos dispositivos en funcionamiento en la casa y obtener su consentimiento.
- Autohost: detecta automáticamente a los inquilinos problemáticos.
- Alexa Guard: si ya tienes un dispositivo Alexa, puedes usar su función de Alexa Guard para detectar fiestas. Es una característica incorporada que monitorea los cambios en el sonido y te envía una alerta en caso de que los invitados estén organizando una fiesta y haciendo demasiado ruido.
- InsuraGuest: esta compañía de seguros y tecnología te ayuda con el análisis de riesgos y brinda protección más allá de las políticas de Airbnb y VRBO.
- Calculadora de ingresos de Airbnb: brinda tranquilidad a tu arrendador al proporcionar estimaciones de ingresos respaldadas por datos de Airbnb.
Pros y Contras de Subarrendar
¿Cuál es el Costo Inicial del Subarrendamiento?
Puedes estimar gastar entre €3,000 y €5,000. Este costo consiste en todo, incluido el depósito, amoblamiento, las comodidades, el papeleo legal y la incorporación de la LLC (Compañía de Responsabilidad Limitada ).
Pero, ¿no contradice esto el bajo costo inicial del subarrendamiento? Bueno, estas estimaciones varían de una locación a otra. Existe la posibilidad de subarrendar por incluso menos que esto, según tu situación y el tipo de propiedad que arriendas.
Aún así, la cantidad es mucho menor que invertir en una nueva propiedad y obtener una hipoteca de miles de dólares. Además, no tendrá que pagar los gastos de mantenimiento de la propiedad ni quedarse atrapado durante años con deudas.
Pero esto no significa que el Subarrendamiento se pueda realizar sin un presupuesto o con un presupuesto muy ajustado. Habrá algunos costos iniciales que tendrás que asumir. Tener algo de dinero extra también es algo bueno, ayudará a pagar el arrendamiento en meses no tan rentables en caso de que las reservas no se realicen de inmediato.
Gasto nº 1: Depósito de alquiler
Un depósito de alquiler será uno de los primeros y principales gastos. Necesitarás dinero para poder firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo con el propietario. Para eso, necesitarás un depósito de seguridad, el alquiler del primer y último mes. A veces puedes negociar con el arrendador y utilizar el primer mes de alquiler como depósito de seguridad.
Gasto nº 2: Amoblar la Propiedad
La mayoría de las veces, debes intentar arrendar un lugar que esté semi-amoblado, pues amoblar un lugar desde cero puede agregar entre €3,000 y €5,000 a tu capital inicial. No elegir la propiedad adecuada puede hacer que Subarrendar no sea tan económico, así que elige sabiamente.
Si el lugar está semi-amoblado, lo mejor es comprar el resto de las cosas por precios considerablemente bajos. Puedes ir y encontrar muebles baratos en lugares como Home Depot e IKEA. A veces, incluso Walmart puede tener una joya escondida si miras de cerca.
Gasto nº 3: Fotografía
Debes tomar buenas fotos de tu anuncio para publicarlas en Airbnb, algunos anfitriones lo hacen de manera casera con sus teléfonos y otros eligen algo un poco más costoso al contratar fotógrafos profesionales para realizar esta tarea. Lo que elijas depende de ti y tu presupuesto, pero si gustas apostar por lo seguro, pídeles a tus anfitriones de locales recomendaciones de fotógrafos con los que hayan trabajado y opta por esta opción.
Gasto nº 4: Servicios de Limpieza
Este no es un costo inicial, pero eventualmente terminarás gastando en limpieza. La mejor manera de ahorrar dinero es hacerlo tú mismo inicialmente si tienes las habilidades y la experiencia.
Si no tienes experiencia o no quieres invertir tiempo en limpiar una propiedad, entonces lo mejor que puedes hacer es contratar a un personal de limpieza profesional. Esto puede costarte entre €50 y €250, según el tamaño de la propiedad y la ubicación.
Gasto nº 5: Consultoría Legal
Mantener una relación profesional con un abogado inmobiliario puede ser de gran ayuda en el negocio de Airbnb. Las regulaciones de Airbnb continúan actualizándose y necesitarás alguna orientación legal sobre la forma de ajustar tu negocio en consecuencia.
También pueden ser útiles si tienes problemas legales con el propietario o los huéspedes dado a que el consultor legal puede ayudar en reclamos por daños y seguros, así como en caso de algún percance.
Legalidad y Reglas en España
Para establecer alquileres a corto plazo en la mayoría de las comunidades autónomas españolas, los propietarios necesitan una licencia específica. Este permiso certifica que un piso o vivienda está debidamente equipado y cumple con todas las normas sanitarias legales.
En la mayoría de las comunidades autónomas está prohibida la ocupación de habitaciones individuales de corta duración. Los propietarios que alquilan alojamientos turísticos a corto plazo deben obtener una licencia. Los alquileres vacacionales que requieren una licencia son los que cumplen los siguientes requisitos
- Es una propiedad residencial
- Es alquilado a visitantes por períodos cortos de tiempo (desde unos pocos días hasta uno o dos meses)
- Es alquilado a través de sistemas de reservas
- Es comercializado en sitios web, plataformas y aplicaciones especializadas (por ejemplo, Airbnb, TripAdvisor, VRBO, etc.).
Los propietarios en España deben tener un certificado de ocupación emitido cuando el edificio se pone en funcionamiento para obtener esta licencia. También deben cumplir ciertos requisitos de ventilación, acondicionadores de aire, agua caliente, seguridad contra incendios y muebles.
Además, el propietario debe tener un seguro que cubra cosas como la salud del inquilino, los daños a la propiedad y los allanamientos.
Especificaciones sobre ciertas regiones-
Excepto en Castilla La Mancha, Castilla y León, La Rioja, Murcia y Extremadura, se requiere la obtención de una licencia de alquiler de corta duración. Las autoridades también se están preparando para promulgar medidas similares en ese país. La comunidad autónoma determina las normas de concesión de licencias para esta actividad.
Los propietarios que infrinjan las leyes locales se enfrentan a una multa fijada por cada municipio autónomo. Estas multas van desde los €2.000 hasta los €150.000en Andalucía, y desde los €9.000 hasta los €90.000 en Barcelona. Al final de cada año, los propietarios deben informar sus ingresos por sus alquileres a las autoridades fiscales locales, así como a su país de origen.
Referencia: Tranio
Mejores areas para el Subarrendamiento en España
1. Gràcia
De acuerdo con nuestro panel de datos, Gràcia es el mejor mercado para empezar tu negocio de subarrendamiento en Airbnb. Hay más de 889 listados de Airbnb, siendo 267 habitaciones privadas y 186 propiedades con una habitación. El ingreso mensual para la mayoría de las propiedades es de más de €3,489 y mantienen una tasa de ocupación por arriba del 83%.
2. Malasaña
Nuestro panel nos ha mostrado que Malasaña es el segundo mejor mercado para empezar tu negocio de subarrendamiento de Airbnb. Hay de 982 listados de Airbnb con 465 siendo habitaciones privadas y 167 propiedades de una habitación. El ingreso mensual para la mayoría de las propiedades es de más de €2,597 y mantienen una tasa de ocupación por arriba del 80%.
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