¿Qué es el Subarrendamiento de Propiedades (Rental Arbitrage)?

El subarrendamiento es un método similar a la piratería doméstica. Pero a diferencia de la piratería doméstica, en el subarrendamiento no eres dueño de la propiedad. En cambio, convences a un propietario para que te alquile una propiedad que luego amueblas y subarriendas en Airbnb o VRBO.

El subarrendamiento es un muy buen método para hacer en una casa multifamiliar, dúplex o tríplex. Puedes usar fácilmente el dinero de tu alquiler a corto plazo para pagar tu contrato de alquiler y también obtener un poco más de ganancias. Si se hace bien, esto puede ser un negocio completo en sí mismo. Si posees un dúplex o triplex, entonces es bastante fácil, puedes vivir en una sección y alquilar la otra, esto se conoce como piratería doméstica. La gente usa esto después de pedir un préstamo sobre una propiedad y usa el alquiler para pagar la hipoteca. El alquiler a corto plazo te ayuda a pagar el contrato de alquiler a largo plazo que tienes en la casa, esto te ayudará a mantener la diferencia al final del mes después de pagar el arrendamiento a largo plazo. Pongamos en ejemplo para que puedas comprender mejor el  subarrendamiento de propiedades:

Supondremos que estás alquilando un dúplex en España por €1,800/mes. Estás viviendo solo en uno de los lados y decides subarrendar el otro en Airbnb. Digamos que lo rentaste por €100/día y obtuviste un 80% de ocupación. Esto generará aproximadamente €2,600 al mes en ingresos. No solo te ayudará a pagar el alquiler completo, sino que también te dará una ganancia de €800. Esto, en pocas palabras, se llama subarrendamiento de propiedad (rental arbitrage).

¿Qué hacer antes de Empezar?

Cómo convencer al arrendador

Supongamos que deseas iniciarte en el Subarrendamiento de Propiedades. Ahora viene la gran pregunta: ¿cómo encontrar una buena propiedad y cómo convencer al propietario?. Más adelante en el blog, te explicaremos cómo encontrar una buena propiedad haciendo una investigación adecuada utilizando el análisis de datos de Airbnb. En esta sección, nos centraremos más en cómo convencer a los propietarios. Cuando comiences tu viaje en el subarrendamiento de propiedades, te darás cuenta de que esta es la parte más difícil de todo el proceso.

Debes estar preparado y haber hecho una buena investigación, las buenas habilidades de comunicación son útiles aquí, y una cosa que siempre debe tener en cuenta: nunca subarrendar sin informar al arrendador, habrá una sospechosa cantidad de personas entrando y saliendo cuando estés subarrendando la propiedad, no será difícil para el arrendador darse cuenta de que tú estás subarrendando y es posible que termine metiéndote en problemas.

Para convencer al arrendador, la regla número uno es: siempre habla de las ventajas. Si tú puedes alquilar la propiedad en Airbnb, también puede hacerlo el propietario, por eso debe hacer un trato con el propietario que sea beneficioso para él. Así accederá a alquilarte la propiedad en vez de ponerla en Airbnb ellos mismos.

Algunos puntos para convencer a un propietario indeciso

• Hacer subarrendamiento de propiedades es un negocio de tiempo completo, no genera ingresos pasivos como el alquiler a largo plazo. Deberías intentar acercarte a personas mayores que buscan algún tipo de ingreso pasivo, es más probable que acepten un arrendamiento fijo a largo plazo. También puedes comunicarte con profesionales que trabajan a tiempo completo o propietarios de negocios, pues estos también estarán contentos con una fuente de ingresos pasivos hasta que su propiedad esté bien mantenida. Esto nos lleva a nuestro siguiente punto.
• Es más probable que tengas que cuidar la casa más que un inquilino normal, como estás utilizando la propiedad para hacer negocios, la tendrás que cuidar bien para asegurarte de obtener buenas críticas. Tener una propiedad en mal estado no es bueno para el negocio y será más trabajo para tí pues tendrás que supervisarla a diario. No supervisarla afectará mucho tus ingresos, puedes terminar pagando una gran suma de dinero por los daños causados por otra persona. Así que, mencionarles este punto a tu propietario podría infundirles algo de confianza.
• Debes asegurarles que pagarás tu renta al mes, puedes mencionarle al arrendador que el subarrendamiento es un negocio de tiempo completo con altibajos, no garantiza ingresos fijos en absoluto como el arrendamiento a largo plazo. Pero si acceden a arrendartelo, te asegurarás de pagar la renta pase lo que pase. Ya sea del dinero obtenido después del subarrendamiento o de sus ahorros. Debes garantizar los pagos mensuales del alquiler a tiempo para ganarte la confianza del propietario.

En conclusión, debes cuidar la propiedad como si fuera tuya. Asegurarte de pagar puntualmente el alquiler mensual y mantener la situación beneficiosa para ambas partes.

Asegura la propiedad y gana la confianza del propietarios

Estar del lado seguro siempre es una buena idea. Desde huéspedes problemáticos hasta propietarios molestos, debes asegurarte de que estás utilizando las herramientas adecuadas para garantizar que la propiedad sea segura y que los vecinos estén contentos. Muchos propietarios tendrán esta preocupación cuando te alquilen su propiedad, estarán preocupados por los vecinos que presenten quejas por el ruido u otras cosas y esta es una preocupación legítima. Para ayudarte con todos estos problemas, aquí tienes algunas sugerencias que puedes implementar para estar tranquilo.

• SimpliSafe: esta compañía ofrece herramientas de monitoreo para el hogar que puedes instalar en la casa para asegurarte de que no ocurra ninguna actividad sospechosa allí. Asegúrate de informar a los huéspedes sobre estos dispositivos en funcionamiento en la casa  y obtener su consentimiento.
• Autohost: detecta automáticamente a los inquilinos problemáticos.
• Alexa Guard: si ya tienes un dispositivo Alexa, puedes usar su función de Alexa Guard para detectar fiestas. Es una característica incorporada que monitorea los cambios en el sonido y te envía una alerta en caso de que los invitados estén organizando una fiesta y haciendo demasiado ruido.
• InsuraGuest: esta compañía de seguros y tecnología te ayuda con el análisis de riesgos y brinda protección más allá de las políticas de Airbnb y VRBO.
• Calculadora de ingresos de Airbnb: brinda tranquilidad a tu arrendador al proporcionar estimaciones de ingresos respaldadas por datos de Airbnb.
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