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Alquileres a Corto o Largo Plazo: ¿Cuál es Mejor?

Como inversionista inmobiliario primerizo, seguramente te encontrarás con el dilema clásico: alquileres a corto o largo plazo. Este problema no se trata solo de cuánto tiempo alquilar tus propiedades, sino también de ser propietario o alquilar una propiedad. Tradicionalmente, poseer bienes inmuebles es el objetivo final de los inversores inmobiliarios, pero la propiedad se ha vuelto menos común a lo largo de los años.

Construir tu cartera de bienes raíces o negocio de administración de propiedades ahora es más factible a través de opciones de alquiler a corto plazo que también pueden brindarte ingresos pasivos y un flujo de efectivo confiable. Las diferencias entre los dos tipos de propiedades de alquiler no deben pasarse por alto; tómese un tiempo para comprender qué tipo se adapta mejor a sus metas y objetivos comerciales.

Para algunos inversores, el objetivo final se centra únicamente en obtener ganancias, pero para otros, administrar un negocio inmobiliario se trata de disfrutar de un ajetreo secundario.

Primero, echemos un vistazo más detallado a la definición de cada tipo de alquiler.

Tabla de Contenidos

Alquileres a corto plazo vs a largo plazo: ¿cuál es la diferenecia?

Una unidad de alquiler a corto plazo suele ser una propiedad de alquiler vacacional que se alquila a los huéspedes por un corto periodo de tiempo, de manera similar a los hoteles. Sin embargo, este tipo de alquiler permite que los huéspedes se sientan más cómodos y “en casa”, ya que estas propiedades suelen ser casas particulares y están ambientadas como una.

Un modelo popular de flujo de efectivo utilizado para este tipo de alquiler es subarrendamiento de propiedades, que consiste esencialmente en alquilar una propiedad o unidad de apartamento y luego volver a alquilarla a corto plazo en plataformas de alquiler vacacional como Airbnb o VRBO. Este tipo de negocio de alquiler es bastante común entre los empresarios que prefieren evitar las complejidades que implica convertirse en propietario (verificación de antecedentes, aprobación de préstamos, verificación de crédito, etc.).

Por otro lado, un alquiler a largo plazo es el tipo tradicional de alquiler que normalmente se utiliza para fines residenciales. Este tipo de propiedad de alquiler generalmente está protegido por un contrato de arrendamiento de al menos 6 meses o más con términos más vinculantes que los de un alquiler a corto plazo. Muchos propietarios optan por alquilar sus propiedades a los inquilinos a un precio más alto que su hipoteca para generar ingresos mensuales estables que se mantengan constantes independientemente de las condiciones económicas. La mayoría de las personas suelen estar más familiarizadas con este tipo de propiedad de alquiler, ya que es más tradicional y ampliamente conocido.

Short-term rental vs. Long-term rental venn diagam

Ahora que entendemos la definición de alquileres de corto plazo y alquileres a largo plazo, profundicemos en cada aspecto de las propiedades y descubramos los beneficios y las desventajas de un alquiler a corto o largo plazo.

Rentabilidad

El objetivo final de todo negocio es obtener ganancias. No hay duda de que tanto los alquileres de corto plazo como con los alquileres a largo plazo proporcionan un lucrativo flujo de ingresos mensuales, la pregunta es: ¿son más rentables los alquileres a corto o largo plazo?

La respuesta corta es que los alquileres a corto plazo tienen el potencial de generar más flujo de efectivo (x2 o x5) cada mes.

He aquí por qué:

Muchos propietarios de empresas de alquiler a corto plazo optan por utilizar el modelo de negocio de subarrendar para airbnb en el que los inversores inmobiliarios pueden adquirir múltiples propiedades con contratos de alquiler en lugar de comprar propiedades que requieren hipotecas vinculantes.

Este proceso de alquiler en serie permite un negocio que crezca rápidamente. Además, los costos de inversión de subarrendar una propiedad para alquileres vacacionales frente a los costos de alquiler a largo plazo son mucho menores. Los alquileres a corto plazo requieren depósitos de seguridad para el alquiler, los costos de mobiliario y el alquiler mensual más los servicios públicos, que pueden ascender a un par de miles de dólares.

Sin embargo, ejecutar un alquiler a corto plazo o a largo plazo significa que tu presupuesto mensual incluirá el reemplazo de muebles, sábanas, tarifas/suministros de limpieza, tarifas de software de administración de propiedades, daños inesperados por parte de los huéspedes, artículos de tocador y más.

Los alquileres vacacionales pueden estar incluso más equipados con artículos para el hogar que los hoteles, es común que en Airbnb encuentres ollas, sartenes, jabón para platos, detergente para la ropa y casi cualquier cosa que se pueda imaginar que tenga una casa normal.

En nombre de la comodidad y la sencillez, hay un costo asociado con todos estos toques especiales adicionales. Sin embargo, estos pequeños detalles valen la pena, incluso si se suman, porque tu ganancia mensual debería superar tus gastos si tu alquiler se administra adecuadamente.

Investment costs STR vs LTR

Los alquileres a largo plazo, por otro lado, pueden requerir un pago inicial del 20%, impuestos a la propiedad, tarifas y servicios públicos. La inversión inicial para alquileres a largo plazo puede ser decenas de miles de dólares más cara que los alquileres a corto plazo (alquilados para subarrendar). Además, ser propietario de una propiedad de alquiler a largo plazo puede requerir un año completo o más para regenerar el monto de dinero de la inversión original y comprar una segunda propiedad.

Incluso si posees una propiedad de alquiler a corto plazo en lugar de subarrendar una propiedad, los alquileres a corto plazo pueden ayudarte a hacer crecer fácilmente tu negocio para obtener más flujo de efectivo cada mes, lo que aumenta tu oportunidad de invertir en más propiedades en el futuro.

Asegúrate de hacer tu investigación de mercado para la audiencia a quienes estás apuntando y  la ubicación que elegiste para maximizar la rentabilidad potencial de tu alquiler.

Mantenimiento y Limpieza

Los alquileres a corto plazo se someten a mantenimiento y limpieza constantes, lo que garantiza la capacidad del inversor inmobiliario para mantener la calidad de la propiedad casi a diario. Aunque la limpieza es tu responsabilidad, tienes la opción de contratar a una empresa de limpieza o un servicio de limpieza para que no tengas que limpiarlo personalmente.

Para los alquileres a largo plazo, por otro lado, el mantenimiento y las tareas de limpieza dejan de estar en tus manos y pasan a ser responsabilidad del inquilino. Tu eres dueño de la propiedad, por lo que el mantenimiento que debes realizar solo involucra daños importantes como aire acondicionado roto o infraestructura dañada.

Este mantenimiento mínimo parece menos importante, pero los alquileres residenciales son más difíciles de controlar para la limpieza diaria, no puedes entrar cuando quieras sin el permiso del inquilino y es difícil controlar qué tan limpio mantendrá la propiedad el inquilino.

Verificación de Antecedentes

Ya sea que decidas hacer un alquiler a corto o largo plazo, el único factor que es muy importante considerar en ambos casos es quiénes son tus huéspedes o inquilinos.

Una desventaja de los alquileres a corto plazo es que los anfitriones y los propietarios no pueden evaluar a los huéspedes. Este aspecto de los alquileres a corto plazo es inevitable, en este negocio como en cualquier otro, te encontrarás con huéspedes indeseables en algún momento inevitablemente.

Un fin de semana puedes tener invitados salvajes que dañaran tu propiedad (la peor pesadilla de un anfitrión), y luego tener los mejores invitados el próximo fin de semana. Airbnb no realiza verificaciones de antecedentes de sus usuarios de manera rutinaria, aunque se reservan el derecho de hacerlo.

A pesar de no poder realizar una verificación oficial de antecedentes de los huéspedes en alquileres a corto plazo, aquí hay algunas preguntas para hacerles a los potenciales huéspedes antes de permitirles reservar tu calendario:

  • ¿Cuál es el propósito de su viaje?
  • ¿Cuántos adultos y cuántos niños se quedarán en el alquiler?
  • ¿Se ha alojado con nosotros o en otro alquiler vacacional antes?
  • ¿Fuma o tiene alguna mascota que traerá en el viaje con usted?

Estas preguntas deberían ayudarte a tomar una buena decisión sobre si te gustaría o no alquilarle tu propiedad al huésped que te lo ha solicitado.

Tómate un tiempo para conversar con los huéspedes potenciales y explicarles tus reglas para la estadía. Las reglas pueden ser algo como no fumar, no hacer fiestas, no más de 6 huéspedes adicionales (debido a COVID-19). Ten en cuenta que no puede hacer preguntas que violen las leyes de discriminación por raza, etnia, nacionalidad, orientación sexual, género, estado civil, embarazo, discapacidades y más. El propósito al hacer preguntas es hacer un buen juicio sobre el carácter de un invitado, no discriminarlo.

Afortunadamente, como propietario de una propiedad de alquiler a largo plazo, no te encontrarás con el mismo problema. Los alquileres residenciales te permiten aprovechar para realizar una selección adecuada de inquilinos y verificaciones de antecedentes para asegurarte de que el inquilino sea confiable. Para algunos inversores inmobiliarios, esta opción puede ser más preferible

Compromiso

Administrar una propiedad de alquiler, y mucho más una cartera completa de bienes inmuebles, requiere un nivel de compromiso y mantenimiento que varía según el tipo de propiedad y cómo decidas operar. Los alquileres vacacionales son un compromiso comercial a tiempo completo; es un ajetreo las 24 horas, los 7 días de la semana, como muchos servicios de hospitalidad.

Hay varios factores a considerar al alquilar tu propiedad a corto plazo (desde todas las noches hasta pocas noches a la semana) como el mantenimiento constante, el marketing, la administración, la coordinación del mantenimiento, la compra de suministros, la contratación de limpiadores y más.

Sin embargo, los alquileres a corto plazo no son tan vinculantes desde el punto de vista financiero como los alquileres a largo plazo si subarriendas la propiedad. En lugar de estar atados a costos iniciales masivos, los inversores inmobiliarios tienen la flexibilidad de probar nuevas ubicaciones y tienen menos compromiso con los arrendamientos de alquiler anuales.

Si tus alquileres a corto plazo no funcionan bien en una ubicación específica, lo peor que sucederá es que se rescinda el contrato de arrendamiento, tengas que pagar las tarifas de exterminio del arrendamiento y te mudes a una nueva ubicación que sea más rentable. Las hipotecas no permiten esta flexibilidad, pero esas son las responsabilidades que vienen con la propiedad.

Impuestos

Como dueño de un negocio o de una propiedad, la declaración de impuestos puede ser desalentadora o una bendición disfrazada. Hay diferentes ventajas fiscales así como desventajas, asociadas tanto con los alquileres vacacionales como con los alquileres a largo plazo, por lo que aquí te damos una descripción general rápida:

  • Los negocios de alquileres a corto plazo pueden recibir deducciones de impuestos por decoraciones de propiedad, muebles, pintura, etc.
  • Ejecutar un alquiler a corto plazo a través del subarrendamiento significa que no hay impuestos a la propiedad y no es necesario asegurar los electrodomésticos de la propiedad.
  • Los costos de alquiler a largo plazo incluyen impuestos a la propiedad y tarifas extras.
  • Sin embargo, los alquileres a largo plazo también pueden recibir deducciones de impuestos por intereses hipotecarios, depreciación, impuestos a la propiedad y reparaciones de la propiedad.
  • En algunas partes del mundo, las tasas impositivas para los alquileres a largo plazo son mucho más altas que las de los alquileres a corto plazo.

Esta lista de consideraciones fiscales para cada tipo de propiedad de alquiler es indefinida, así que asegúrate de consultar con tu contador y asesor financiero acerca de tus impuestos para las propiedades de alquiler.

Flexibilidad en in Precios y Ocupación

Una gran ventaja de los alquileres a corto plazo sobre los alquileres a largo plazo es la flexibilidad en los modelos de precios y el control sobre tu calendario de reservas. Antes de fijar el precio de tus tarifas diarias para un alquiler a corto plazo no olvides hacer tu investigación de mercado.

Las tasas de ocupación y las tarifas diarias promedio no son números aleatorios sacados de la nada; estos datos dependen de varios factores, como la ubicación, la estacionalidad, las tarifas pasadas, las comodidades que brindas, la calidad de tu propiedad, el alquiler o la hipoteca de la propiedad cada mes y más.

Tienes el poder de fijar el precio de tu propiedad de la manera que desees, pero asegúrate de que tu precio sea razonable y esté respaldado por información precisa (y que cubra tus gastos mensuales).

Con los alquileres a corto plazo, también tienes más control sobre tu calendario de reservas. A través de sitios de reserva directa, Airbnb, VRBO o Homeaway, los anfitriones tienen la flexibilidad de bloquear fechas cuando lo deseen, lo que significa que tienen control sobre cuándo quieren que su propiedad esté ocupada. Si tienes familiares que te visitan en la ciudad durante las vacaciones, puedes bloquear esas fechas específicas y acomodar a tu familia en lugar de a otros huéspedes.

Las fechas son a tu discreción.

Con las propiedades de alquiler a largo plazo, los propietarios suelen cobrar a los inquilinos un alquiler que ronda el 1 % del valor de la vivienda en lugar de cobrar por noche como en los alquileres vacacionales. No hay mucha flexibilidad en la capacidad del propietario de cobrar más según la cantidad de inquilinos o las violaciones de las reglas en los alquileres residenciales.

Además, los inquilinos en alquileres a largo plazo suelen vivir en la propiedad durante al menos 6 meses o, por lo general, contratos de arrendamiento anuales.

Regulaciones

El aumento de los alquileres a corto plazo combinado con la mayor propagación de COVID-19 ha provocado que las regulaciones y reglas de los alquileres vacacionales  evolucionen en todo el mundo. Incluso antes de la pandemia, muchas comunidades locales prohibieron a los inversionistas inmobiliarios alquilar a corto plazo o les exigieron obtener licencias o permisos para estos.

Entonces, antes de comenzar tu imperio de alquileres a corto plazo, asegúrate de investigar las reglas y regulaciones de tu región o ciudad para evitar futuros dolores de cabeza.

short term vs long term rentals restrictions

Hoy en día, las regulaciones estrictas para los alquileres a corto plazo se están volviendo más prominentes en algunas regiones, especialmente porque el COVID-19 continúa dañando la industria de viajes. Algunos anfitriones vieron una caída drástica en la ocupación de huéspedes en 2020, mientras que otros recibieron reservas de personas que intentaban escapar de las zonas más afectadas o que querían superar el aislamiento en un entorno más cómodo.

Algunas autoridades locales no estaban contentas con la afluencia de visitantes de fuera de la ciudad, lo que podría aumentar la propagación del virus, esto condujo a restricciones de alquileres a corto plazo aún más estrictas en comunidades del norte de California, Colorado y más.

Las restricciones no son solo del gobierno local, también pueden ser de una asociación de propietarios. Los alquileres a largo plazo también están sujetos a las normas y reglamentos de los sindicatos de propietarios, pero no existen prohibiciones restrictivas ni licencias requeridas para operar un alquiler a largo plazo.

Hospitalidad VS Orgullo de Propiedad

¿Prefieres administrar un negocio de hospitalidad o tener el orgullo de ser dueño de una propiedad mientras disfrutas de un bajo mantenimiento?

Las diferencias entre los alquileres vacacionales y residenciales son primordiales para sus valores y preferencias personales. Con los alquileres a corto plazo, tienes la oportunidad de conocer gente nueva casi todos los días.

Los alquileres a corto plazo te brindan la oportunidad de conocer a viajeros y visitantes de todo el mundo que desean una estadía más auténtica. Dirigir un negocio de alquiler a corto plazo se trata de hacer conexiones con personas de todo el mundo a través de una casa compartida, lo que puede ser una experiencia invaluable para muchos propietarios.

Puede que descubras una pasión por hospedar gente nueva y crear relaciones duraderas a través de tus servicios de alojamiento, o puedes darte cuenta de que sientes exactamente lo contrario. En ese caso, puedes cambiar a un alquiler a largo plazo o acceder a  subarrendar tu propiedad para que otra persona haga un negocio de alquiler a corto plazo con esta.

Enorgullecerse de ser dueño de una propiedad puede parecer más valioso para algunos inversionistas inmobiliarios que para otros, porque hay muchas otras formas de generar ingresos pasivos con bienes raíces. Además, la propiedad de vivienda no se limita solo a alquileres a largo plazo; los alquileres a corto plazo también son propiedades de las que eres dueño.

Estacionalidad VS Estabilidad

El último aspecto de la comparación de alquileres de corto y largo plazo implica si prefieres o no algunos meses pico de ritmo rápido y algunos meses lentos o un ingreso estable que no fluctúa.

Para los alquileres a corto plazo, puede haber varios meses lentos cuando los alquileres vacacionales en el área no están en temporada, mientras que otros meses pueden estar repletos y completamente reservados para eventos locales o vacaciones. Es por eso que muchos anfitriones deciden ahorrar sus ingresos para ingresos de seguridad durante las temporadas bajas.

Por el contrario, los alquileres a largo plazo proporcionan un flujo estable de ingresos independientemente de las vacaciones, las temporadas bajas o el estado de la economía debido a la naturaleza vinculante de los arrendamientos residenciales. Algunos inversores inmobiliarios disfrutan de más tranquilidad con esta estabilidad y previsibilidad, mientras que otros disfrutan de la imprevisibilidad de la industria de alquileres a corto plazo, como este exitoso anfitrión de Airbnb host en Dallas, TX.

Es posible que la industria de alquileres a corto plazo no sea tradicionalmente tan “estable” como lo son los alquileres a largo plazo, pero el uso de la inteligencia de datos e información precisa para fortalecer tu estrategia comercial puede ayudarte a lograr aún más flujo de caja y estabilidad.

Después de revisar la extensa e inagotable lista de beneficios y desventajas de ambos tipos, es seguro decir que los alquileres a corto plazo tienen el potencial de proporcionar un flujo de efectivo más lucrativo con menos costos de inversión, pero con más compromiso diario.

Los alquileres a largo plazo requieren menos mantenimiento diario, mayores costos de inversión y cierta sensación de estabilidad. Tómate el tiempo para revisar tus opciones y decidir qué tipo de propiedad de alquiler se adapta mejor a tus objetivos y aspiraciones.

Accede a análisis de datos precisos en nuestro panel interactivo aquí para comprender el mercado en el que estás interesado.

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Subarrendamiento de Propiedades: una guía completa

El subarrendamiento (o rental arbitrage, como es conocido en inglés) se ha convertido en un negocio muy lucrativo para los inversores inmobiliarios de alquileres a corto plazo y para los anfitriones de Airbnb.

Definitivamente es popular entre aquellos que desean libertad financiera a través de ingresos pasivos.

El atractivo del subarrendamiento es que los inversores no necesitan poseer una propiedad para iniciar este negocio. Sin embargo, muchos posibles inversores inmobiliarios no están seguros de la verdadera rentabilidad del subarrendamiento en Airbnb. Como en todo negocio, siempre hay riesgos.

Más importante aún, los anfitriones primerizos de Airbnb vez deben conocer los secretos de subarrendar para Airbnb antes de llegar a la conclusión de que no es rentable.

Entonces, cuando se trata de subarrendar alquileres a corto plazo, ¿es realmente rentable? ¿cómo puedes empezar? ¿dónde encuentras la propiedad de alquiler?

Sigue leyendo: te explicaremos todo lo que necesitas saber.

¿Qué es el subarrendamiento de propiedades (rental arbitrage)?

El subarrendamiento de propiedades es la práctica de alquilar propiedades a largo plazo y volver a alquilarlas a otros a corto plazo a través de plataformas de alquiler como Airbnb o HomeAway.

Contrariamente a la creencia popular, el subarrendamiento es un negocio legal, siempre que cumpla con las leyes específicas y las pautas de responsabilidad de su región.

Básicamente, el subarrendamiento de propiedades es una forma de operar un negocio de alquiler a corto plazo sin poseer realmente una propiedad y para que las personas comiencen a obtener ingresos pasivos a través de bienes raíces.

Estos son algunos ejemplos de la vida real de anfitriones exitosos de Airbnb que consiguieron apartamentos para subarrendar:

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Hacer Subarrendamiento de Propiedades VS ser Dueño de una Propiedad

Los inversores inmobiliarios de alquileres a corto plazo pueden comprar su propia propiedad o iniciar el subarrendamiento para su negocio. Hay varias diferencias, así como ventajas y desventajas de ambos métodos. Pero el subarrendamiento de propiedades parece ser un método más popular entre aquellos que desean un flujo de efectivo constante.

Aquí hay una mirada más cercana a las diferencias entre ser dueño de una propiedad y hacer subarrendamiento para el negocio de los alquileres a corto plazo:

Subarrendameinto de Propiedades:
  • No es necesario ser dueño de una propiedad
  • Proporciona un flujo constante de ingresos pasivos
  • Habilita el alquiler en serie (alquilar varias propiedades)
  • No tienes que pagar los impuestos de la propiedad
  • No es necesario asegurar los electrodomésticos (responsabilidad del propietario)
  • Permite la capacidad de crecer a pequeños pasos y reinvertir las ganancias mensualmente
  • Permite la oportunidad de finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo – MENOS COMPROMISO
Ser Dueño de una Propiedad
  • Necesita hacer un pago inicial del 20% sobre la propiedad
  • Necesidad de pagar impuestos a la propiedad, tarifas y servicios públicos
  • Requiere un año entero o más para regenerar la cantidad de dinero de inversión original y comprar una segunda propiedad
  • Requiere alto compromiso con una hipoteca. (Si la propiedad se encuentra en un área poco popular para Airbnb, estarás atascado con la hipoteca. Debes convertirla en una propiedad de alquiler a largo plazo o vender la casa)

Cómo Iniciar un Negocio de Subarrendamiento sin ser Dueño de una Propiedad

Hay muchas fases para comenzar con tu negocio de subarrendar en Airbnb, pero aquí hay una lista general de pasos que te pueden ayudar:

Paso 1. Encuentra una “mina de oro” para Airbnb

(Omite este paso si ya has decidido dónde comenzar tu negocio de subarrendar Airbnb).

Como propietario primerizo de un negocio de alquiler a corto plazo, la opción más realista es comenzar a buscar propiedades de alquiler en el área donde vives. Esta opción es la más conveniente a la hora de tener que manejar problemas con tus huéspedes o propiedades. Podrás solucionar los problemas más rápidamente si vives cerca de la propiedad.

Por otro lado, no es ideal limitar tu negocio al área en la que vives actualmente. Las oportunidades son infinitas cuando se trata del subarrendamiento de propiedades. El mercado de los alquileres a corto plazo puede estar en auge en otras ciudades lejos de donde vives. Por lo tanto, es importante tener esto en cuenta al elegir la ubicación. Siempre tienes la opción de expandir tu negocio a otras ubicaciones después de que hayas terminado de experimentar dentro de tu área actual.

Puntos Clave para Recordar

Recuerda, el punto clave es encontrar una ubicación que produzca la mayor ganancia. La mayor diferencia es el precio de alquiler a corto plazo (oferta) y la cantidad de ingresos por alquiler a corto plazo (demanda).

Pongamos esto en perspectiva con una situación más realista. Si estás buscando iniciar un negocio de subarrendamiento y actualmente vives en Londres, Reino Unido. Puedes optar por encontrar regiones rentables que se encuentren a menos de 3 horas en automóvil desde Londres.

El primer paso que debes tomar al buscar un área es identificar las ubicaciones donde existe suficiente demanda de alquiler a corto plazo y un alto volumen de transacciones. Este paso asegurará que puedas mantener altas las tasas de ocupación para tu negocio. Una métrica importante a considerar durante este paso es la “tasa de ocupación promedio”. La tasa de ocupación promedio es un excelente indicador de la oferta y la demanda general en el mercado. Utiliza estos datos para determinar cuántos días puede que se reserve tu propiedad de todos los días en que la propiedad está disponible.

Hablamos con más de 50 anfitriones de Airbnb para tener una idea de las diferentes formas en que los anfitriones encontraron una ubicación. Después de examinar todas las respuestas, descubrimos que obtienen su información de varias fuentes.    

Estos son algunos de los diferentes métodos utilizados por los anfitriones de Airbnb:
  • Conexión con administradores de propiedades locales en su área.
  • Participar en las comunidades de anfitriones de Airbnb en redes sociales.
  • Haciendo preguntas en foros de bienes raíces y Airbnb.
  • Búsqueda manual de listados individuales en Airbnb en varias ubicaciones.

Sea cual sea el método o la combinación de métodos que elijas usar, ten en cuenta que todos los hosts son diferentes. Un anfitrión puede administrar su negocio de manera diferente a otro anfitrión en la misma área. Por lo tanto, podrías obtener más ganancias que otro anfitrión a pesar de estar en la misma ubicación.

Te recomendamos que utilices un enfoque más metódico para establecer tu negocio. El uso de un software para investigar diferentes ubicaciones donde hacer subarrendamiento de propiedades podría ser una excelente opción. Nuestro exclusivo Explorador de Regiones Personalizadas te permite definir tu propia región para obtener información más personalizada y precisa. La ventaja de estos datos es que nuestras herramientas de software tienen en cuenta las diferencias geográficas de precios en diferentes regiones. Por lo tanto, los datos son más precisos y reflejan verdaderamente las tendencias de precios de la ubicación.

En lugar de comenzar ciegamente tu negocio basado en la experiencia y el conocimiento de otra persona. Recomendamos comenzar tu propio viaje haciendo tu propia investigación. Toma decisiones más informadas utilizando datos precisos que se adaptan a tus necesidades comerciales específicas para que no tengas que depender del conocimiento de otros. Construimos nuestras herramientas de software para alquileres a corto plazo para que puedas usar el conocimiento de otros no como una fuente principal sino como un complemento para tu negocio.

Para comenzar a explorar en nuestro tablero, puedes trazar hasta 20 regiones diferentes que te gustaría explorar.

Después de dibujar tu región personalizada, nuestro software de análisis te proporcionará información que puede parecerse a esta:

Una vez que hayas encontrado un par de áreas que te gustaría investigar más a fondo, procede al paso #2.

Paso 2. Encuentra una Brecha Única en tu Mercado

Hay oportunidades en cada area y solo necesitas encontrar la brecha en el mercado donde hay un bajo índice de oferta y alta demanda. Dado a que estas buscando alquilar en vez de comprar una propiedad, tienes más opciones de donde escoger. 

Aquí hay algunas cosas que debes considerar:
  • ¿En qué audiencia quieres enfocarte? (viviendas aptas para discapacitados, aptas para viajeros de negocios, habitaciones con temática de disney, etc.)
  • ¿Qué tipo de propiedad deseas? (estudio, casa de 5 dormitorios, apartamento de 3 dormitorios, etc.)
  • ¿En cuántos dormitorios quieres invertir? ¿Cuál es el límite de número de personas que deseas acomodar?
  • ¿Qué tipo de comodidades estás buscando? (jacuzzis, piscinas, gimnasios, salas de recreo, etc.)

Hay tantos factores que debes considerar antes de empezar tu negocio de subarrendamiento. Así que decidimos ayudarte haciendo parte del trabajo y de acuerdo con nuestra investigación los apartamentos tipo estudio tienden a tener tasas de ocupación más altas y tarifas diarias promedio relativamente más altas en comparación con las tarifas mensuales de alquiler a largo plazo. Por lo general, también vale la pena comprar algunas camas adicionales para que puedas acomodar a más personas.

Queremos que tu negocio funcione sin problemas con la ayuda de un software innovador. Así que asegúrate de consultar nuestra investigación de mercado dedicada para generar informes detallados y conocimientos como base para tus decisiones comerciales.

Nuestros informes de investigación de mercado incluyen datos como: diferencias en la tasa de ocupación por el número de habitaciones y las ganancias  para un determinado tipo de propiedad cada mes.

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Paso 3. Verifica las leyes y regulaciones de bienes raíces

Existen diferentes regulaciones y reglas para la industria de los alquileres a corto plazo con respecto al subarrendamiento de propiedades según la ubicación. Asegúrate de solicitar los permisos necesarios para iniciar con el negocio del subarrendamiento en tu ubicación de destino.

Para obtener una lista más detallada de cuestiones legales y reglamentarias específicas de la ubicación que se deben tener en cuenta antes de hospedar en Airbnb, visita el Centro de Ayuda Oficial de Airbnb.

Paso 4. Asegura tu credibilidad para poder convencer a los propietarios

Antes de sumergirte en la elaboración de tu presentación para los propietarios, aquí hay algunas cosas que debes tener en cuenta:

  • Mantén un buen crédito.
  • Ahorra fondos suficientes (dinero extra para ofrecer en alquiler).
  • Ten algunas referencias disponibles.
  • Llega al acuerdo de  cubrir problemas menores de mantenimiento hasta un valor acordado.
  • Provee tu propio seguro de responsabilidad civil (especialmente tomarás reservas directas)

Todas estas sugerencias te ayudarán a aliviar algunas de las inquietudes o problemas del propietario con tu oferta para subarrendar su propiedad. La preparación es muy importante a la hora de construir un buen discurso para lograr convencer al arrendador, asegúrate de no omitir este paso.

Paso 5. Amoblar la propiedad

Este paso es donde debe ir la mayor parte de sus gastos. El diseño y los muebles de buena calidad pueden atraer a diferentes tipos de huéspedes.

Asegúrate de presupuestar una buena cantidad de dinero para cubrir todos los aspectos básicos: un sofá, un colchón y una estructura de cama de calidad, excelentes almohadas, utensilios de cocina, toallas y más. Los detalles dependen únicamente de ti, pero intenta considerar agregar algunos toques especiales adicionales aquí y allá para que tu hogar realmente se destaque para los huéspedes.

Cómo presentar tus propuestas ante los dueños de propiedades

Hay diferentes tipos de propietarios, desde propietarios de viviendas unifamiliares hasta multifamiliares e incluso edificios de apartamentos completos.

La clave para presentar propuestas a diferentes propietarios es observar de cerca las necesidades específicas de ese propietario.

Trata de no concentrarte en TUS necesidades como propietario de un negocio de alquiler a corto plazo.

El objetivo de presentarles tus propuestas a los propietarios es centrarse en cuáles son sus necesidades presentes o futuras y cómo puede ayudarlos con su negocio.

Por ejemplo, puedes enfatizar el hecho de que ellos también pueden expandir sus inversiones inmobiliarias usándote como inquilino garantizado si eligen comprar otra propiedad. Este enfoque se centraría en sus futuros deseos financieros de ampliar su cartera de bienes raíces.

Si la propiedad que estás buscando es una nueva construcción, un edificio de apartamentos, esto significa que la propiedad necesita pagar un préstamo bancario considerable. Tienen una necesidad financiera de aumentar su ocupación a por lo menos alrededor del 70% para pagar a los bancos. Puedes aprovechar tu comprensión sobre este tema y garantizar un flujo de efectivo rentable si te permiten administrar un Airbnb en su propiedad.

Si estás tratando con un arrendador que posee una vivienda unifamiliar, asegúrate de convencerlos de que tú puedes ser quien maneje la administración de la propiedad, puesto que estos tienen una necesidad de supervisión para tratar con los inquilinos y manejar las necesidades de sus propiedades.

¿A quién le gusta tratar con inquilinos a diario?

No a mucha gente. Si ofreces ser el único punto de contacto y administrador de la propiedad tanto para los inquilinos como para el propietario, puedes facilitarle la vida al propietario.

Cuando negocies y le digas al propietario que tienes planeado hacer Airbnb, ten en cuenta que algunos propietarios pueden ser sensibles por el hecho de que su propiedad la obtuvieron a través de años de arduo trabajo y ahorro de dinero. Su propiedad es un activo enorme y significativo que podría no ser fácilmente negociado, por eso debes ser sensible al abordar este tema y mostrar respeto por su propiedad.

Además, puedes comenzar a dirigirse a los propietarios de viviendas que no tienen tanto éxito al alquilar sus propiedades, puesto que estos tienen más necesidades financieras y serán más abiertos de mente.

Aquí te dejamos algunos compromisos clave a considerar al presentar de subarrendamiento a los propietarios de viviendas:
  • Sugiere que arreglarás cualquier cosa que necesite mantenimiento.
  • Ofrece hacer una verificación de antecedentes de cada inquilino
  • Te conviene negociar una participación en las ganancias
  • Ofrecer una ligero extra de dinero al pagar tu alquiler

¿Es rentable el subarrendamiento de propiedades?

La rentabilidad del subarrendamiento se basa en una serie de factores como la ubicación, tipo de servicios, mercado actual, tendencias pasadas o futuras, índices de ocupación, por nombrar algunos.

Como inversionista inmobiliario primerizo o anfitrión de Airbnb, entendemos que puede ser difícil investigar todos estos factores de forma independiente, especialmente entre la larga lista de cosas que debe lograr.

Te lo facilitamos al recopilar toda la información que necesitas sobre ubicaciones específicas donde hay buen índice de Airbnb en nuestro panel de investigación de mercado. La comprensión y el seguimiento regular de estos datos son esenciales para saber cuán potencialmente rentable puede ser tu propiedad de alquiler.

La métricas disponibles para ti en nuestro panel de datos

Pánel de Análisis de Datos para Airbnb

Lo último en investigación de mercado en cualquier lugar del mundo, personalizada para su negocio de alquileres a corto plazo.

En comparación con el capital que ganas al poseer una propiedad, el flujo de efectivo que ganas con el subarrendamiento de propiedades tiene el potencial de crecer exponencialmente o al menos en pequeños incrementos.

Una vez que comiences a generar ganancias de tus propiedades de alquiler, la mejor práctica es utilizar esas ganancias para reinvertir en nuevas propiedades.

¿Por qué?

Porque las personas que tienen éxito en los negocios entienden cómo escalarlo aún más.

Tomemos a Elon Musk, por ejemplo. Todos lo conocemos por su éxito con Tesla y SpaceX, pero lo que la mayoría de la gente no sabe es que ha estado lanzando varias otras empresas desde 1995.

Musk usó las ganancias de sus empresas anteriores para financiar y crear empresas aún más exitosas. Este método de escalar y financiar tu negocio con tus inversiones anteriores es clave para tu retorno sobre la inversión.

Reinvertir tu dinero mensualmente en lugar de anualmente, como lo harías si realmente fuera propietario de las propiedades, aumentará sustancialmente la rentabilidad del subarrendamiento.

El subarrendamiento de propiedades puede ser absolutamente rentable siempre que tengas las herramientas y los recursos correctos para ayudarte a mantener tus propiedades de alquiler.

Queremos que tengas éxito en tus inversiones, por lo que hemos creado una calculadora de ingresos de Airbnb gratuita para ayudarte a simular el ingreso potencial de tus propiedades de alquiler. Con estos cálculos, puedes sentirte más seguro al tomar decisiones con la ayuda de datos precisos.

Simulación en nuestra Calculadora de Ingresos de Airbnb
Rental arbitrage
Simulación en nuestra Calculadora de Ingresos de Airbnb
 
 
Historias de éxito de la vida real

Calcular las ganancias potenciales del subarrendamiento de propiedades es solo la punta del iceberg, así que echemos un vistazo a las historias de éxito de la vida real.

Incluso durante la pandemia de COVID-19, algunos anfitriones de Airbnb han tenido éxito con sus propiedades subarrendadas y hemos presentado sus historias en nuestro podcast: Into the Airbnb.

Un anfitrión de Airbnb en Dallas, Texas, que realiza subarrendamiento en Airbnb en cuatro anuncios, logró una tasa de ocupación del 70% incluso durante la pandemia. Su historia es solo una de muchas entre otras que han dominado con éxito el subarrendamiento de propiedades a pesar de la incertidumbre económica.

En Airbtics, brindamos los datos más precisos y relevantes que puedes necesitar como inversionista inmobiliario primerizo o experimentado. Recomendamos que la mejor práctica para aumentar la rentabilidad de tu propiedad subarrendada es comprender los datos y crear una estrategia comercial basada en datos para aumentar sus inversiones.

Mejores Ciudades para hacer Subarrendameinto

El subarrendamiento de propiedades es un negocio que continúa evolucionando, especialmente a medida que las personas continúan cambiando sus planes de viaje o situaciones de vida durante la pandemia en curso. Señalar sólo un puñado de lugares como las “mejores ciudades para hacer subarrendamiento” no es una respuesta final a tu búsqueda de la mejor ubicación.

Los factores que determinan qué tan buena es una ubicación no siempre son controlables. Es posible que algunos anfitriones de Airbnb hayan tenido éxito con sus propiedades en áreas turísticas en auge antes de que llegara la pandemia, pero ahora es posible que a esas ciudades ya no les vaya bien.

El análisis de la ubicación debe ser una de tus principales prioridades al decidir una ubicación de alquiler para aumentar la rentabilidad durante tiempos tan volátiles, especialmente mientras la pandemia continúa afectando el mercado de los alquileres a corto plazo.

Echemos un vistazo más de cerca al progreso de algunas ciudades durante la pandemia (enero de 2020 a junio de 2020) que reflejan el impacto de COVID-19.

Myrtle Beach (SC)
Después del impacto repentino de COVID a fines de marzo, Myrtle Beach experimentó una gran disminución en el crecimiento hasta que el negocio comenzó a recuperarse nuevamente a principios de mayo.
Big Bear Lake (CA)
De manera similar a Myrtle Beach, Big Bear Lake (CA) experimentó una repentina disminución de la demanda. Por el contrario, Big Bear Lake aumentó más drásticamente su demanda a mediados de mayo que a principios de este año.
Honolulu (HI)
Honolulu (HI) ha sido un destino popular para personas de todo el mundo, pero el impacto del COVID-19 en esta ubicación aún no ha mejorado.
San Jose (CA)
San José experimentó períodos cortos de aumento y disminución de la demanda después del golpe de la pandemia y aún no muestra signos completos de recuperación.

Todos los datos aquí sin referencias explícitas son obtenidos y procesados por nuestras tecnologías.

Como podemos ver en los gráficos. Se podría argumentar que Honolulu podría haber sido considerada una de las mejores ciudades para realizar subarrendamiento antes de que llegara la pandemia. Ahora, Honolulu aún tiene que mostrar signos de recuperación de la pandemia y no sería una buena ubicación para el subarrendamiento en este momento.

Mirando a Big Bear Lake en California, la cantidad de crecimiento que experimentó durante estos últimos meses es un gran indicador de las tendencias actuales de viajar a nivel nacional y disfrutar de unas “vacaciones en casa” en lugar de viajes internacionales.

Estos tiempos sin precedentes han cambiado los factores de éxito de las propiedades de alquileres a corto plazo. A medida que continuamos navegando por el panorama posterior a COVID en la industria del subarrendamiento. Es importante monitorear regularmente el progreso y los datos de cada ubicación específica.

Obtén Acceso Interno

Comienza a tomar decisiones basadas en datos para tu negocio de Airbnb y aumenta tu rentabilidad

A pesar de la incertidumbre del futuro, usar los datos a tu favor te ayudará a determinar la mejor ubicación para tu negocio de subarrendamiento. Hemos incluido las métricas más útiles en nuestro panel de información de alquileres vacacionales, así que ahora tienes la flexibilidad de decidir qué ubicaciones son las mejores para tu.

Como mencionamos anteriormente, si tus propiedades subarrendadas actuales no están funcionando bien, entonces siempre tienes la opción de acabar con los contratos de arrendamiento y trasladar tu negocio a otra ubicación hasta que descubras qué ciudades son las mejores para ti. Este tipo de bajo compromiso es el atractivo del subarrendamiento.

¿Por qué es importante la investigación de mercado y cómo se puede utilizar?

La investigación de mercado es muy valiosa para ti y para tu negocio, puesto a que tienes el potencial de obtener una ganancia sustancial porque datos = conocimiento.

Puedes usar datos para identificar la causa de los problemas y predecir tendencias futuras. Esto te ayudará a tomar decisiones informadas e implementar estrategias basadas en evidencia para tus propiedades subarrendadas.

Aparte de tener la determinación de tener éxito en el subarrendamiento, asegúrate de comprender que los datos son unos de tus activos más fuertes para crear estrategias en tu negocio.

Hemos visto a partir de la pandemia de este año que las crisis arrojan varios problemas y obstáculos inesperados para los dueños de negocios, pero, existe un gran potencial para recuperarse siempre que sepas cómo utilizar los datos a tu ventaja.

Aquí hay un vistazo más cercano a nuestro estudio de caso del mercado de alquileres de corto plazo durante COVID-19 en los EE. UU.
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Airbnb occupancy rate YoY growth in Big Bear Lake, Jacksonville, NYC
Podemos ver en el gráfico el crecimiento interanual de 5 ciudades diferentes en los EE. UU. Estos datos indican una tendencia de crecimiento de recuperación del impacto de COVID en los EE. UU., lo que significa que los anfitriones que hacen subarrendamiento en los EE. UU. deberían continuar con sus esfuerzos para crecer.

La investigación de mercado siempre es importante para saber cómo dar el siguiente paso en tu negocio. En nuestro panel de análisis, incluimos métricas específicas para ayudarte a tomar mejores decisiones.

Aquí hay un índice de las tasas de ocupación actuales y tarifas diarias promedio de ciudades específicas que reflejan su desempeño actual:

Rental Arbitrage Honolulu OR and ADR 11/2020
La tasa de ocupación sigue experimentando una disminución, por lo que es posible que esta ubicación no sea ideal para tu negocio en términos de ocupación. Por otro lado, sus tarifas diarias promedio han aumentado en $9, por lo que también debes tener en cuenta esta métrica.
Cancun OR and ADR rental arbitrage
Cancún siempre ha sido un destino popular y los datos continúan reflejando tendencias específicas. Aunque no haya un gran aumento o disminución en las tasas de ocupación y tarifas diarias, puedes comparar estos números con los números de otro año para emitir un juicio sobre esta ubicación.
Greater London OR and ADR
Esta ubicación también está experimentando una ligera disminución en las tasas de ocupación a medida que la pandemia continúa afectando a Londres, pero podemos ver a partir de los datos que la tarifa diria promedio se ha mantenido igual. Esto puede llevar a algunos inversores a continuar con el subarrendamiento en esta área o a encontrar algun lugar más rentable.

Te recomendamos firmemente que cree estrategias viables para tu negocio basándote en la información y los datos.

Por ejemplo, si los datos muestran que, a pesar del impacto del COVID-19 en la economía, algunas ciudades específicas aún registran una cantidad significativa de reservas, entonces es hora de cambiar tu estrategia comercial.

Puedes ver qué ciudades están en buena o mala situación y decidir cambiar de ubicación de inmediato. Este es el encanto del subarrendamiento de propiedades porque no estarás atado a una hipoteca, en su lugar solo será un contrato de arrendamiento, que es mucho menos compromiso que un préstamo hipotecario fijo de 15 o 30 años.

Si te gustaría tener acceso a este tipo de datos que pueden ser de mucha ayuda, contáctanos aquí.

Al identificar un factor de bajo rendimiento que hace que tu rentabilidad o el número de reservas disminuyan, puedes utilizar los datos para encontrar cualquier evidencia concreta que apunte a un problema específico.

Nuestra misión

En Airbtics, nuestra misión es ayudarte a manifestar el éxito con tu negocio de subarrendamiento o cualquier esfuerzo comercial sobre alquileres a corto plazo. Te invitamos a interactuar con nuestros recursos y comenzar a tomar decisiones basadas en datos. ¡Esto aumentará la rentabilidad de las propiedades subarrendadas por ti y ayudará a crear el flujo de ingresos pasivos con el que siempre has soñado!

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Herramienta de precios inteligentes de Airbnb: ¿Realmente funciona?

Desde su lanzamiento en 2015, la función de precios inteligentes de Airbnb ha recibido diversas críticas de anfitriones de todo el mundo. A algunos les gusta, otros simplemente lo usan y otros lo odian. Si no estás familiarizado con los precios inteligentes de Airbnb, déjanos hablarte de el: es una función que te ayuda a establecer el precio ideal para tu anuncio de Airbnb para que no dejes nada sobre la mesa, ¿pero realmente lo hace? eso es lo que discutiremos en este blog y también te brindaremos algunas herramientas alternativas de precios dinámicos.

Si ya has utilizado esta función, entonces ya debes conocer todos los beneficios que dice proporcionar. Precios dinámicos, tarifas competitivas, anuncio optimizado con una mejor tasa de conversión y una tasa de reserva más alta, por nombrar algunos. Todas estas funciones son excelentes para cualquier anfitrión de Airbnb, pero después de probar el producto varias veces a lo largo de los años, muchos anfitriones han reportado problemas con esta función. Cuando se trata de precios de Airbnb, muchos anfitriones no parecen estar satisfechos con las características de esta herramienta e informan que los precios inteligentes de Airbnb son demasiado bajos y subestiman su propiedad.

¿Qué es la herramienta de Precios Inteligentes de Airbnb?

Airbnb Smart Pricing

Airbnb Smart Pricing es una característica/herramienta de Airbnb que te ayudará a fijar el precio de tu anuncio de forma dinámica. Lo hace analizando propiedades similares en tu área y sus datos de precios para ayudarte a cambiar dinámicamente tu y así obtener reservas más optimizadas. Cambia automáticamente el precio de tu anuncio en función de la demanda y la oferta en el mercado después de analizar los datos de reserva de propiedades similares. Puedes establecer un precio mínimo y máximo para que tu propiedad no se infravalore cuando la demanda sea baja.

¿Cómo funciona la herramienta de Precios Inteligentes?

La función de precios inteligentes verifica la demanda y la oferta en tu vecindario para anuncios similares al tuyo. El criterio es que las casas deben ser de tamaño similar y tener comodidades similares. Según la tasa de ocupación y el precio promedio de reserva, cambia dinámicamente el precio de tu anuncio para garantizar una tasa de reserva más alta.

¿Qué criterios se utilizan para cotizar dinámicamente un anuncio?

1. Tipo de Propiedad

El tipo de propiedad o habitación que ofreces juega un papel importante en la determinación del precio dinámico. Por lo general, el algoritmo de Airbnb encontrará propiedades similares en tu área para estimar el precio. Además, si deseas tener una ventaja sobre los otros anuncios, intenta agregar algunas comodidades que la mayoría de las propiedades en este rango de precios generalmente no ofrecen. Puede ser una cama de aire adicional o un televisor, lo que tu presupuesto te permita, esto le mostrará al algoritmo de Airbnb que estás ofreciendo una mejor propiedad a un precio razonable y lo empujará más a sus usuarios.

2. Demanda en tu barrio

Si el número de reservas por semana está disminuyendo en tu área por alguna razón, la herramienta de precios inteligentes generalmente otorga un descuento en su propiedad para alentar a las personas a reservar más en esta área y hacerla más atractiva para los huéspedes y viceversa cuando la tasa de reserva es alto.

3. Características y comodidades del Anuncio

Tener más comodidades en tu propiedad también afecta el precio de cotización. Ofrecer más comodidades hace que tu lugar sea una ganga y una propiedad ideal para que Airbnb la promueva.

No te preocupes si tienes un presupuesto limitado y no puedes invertir en más servicios premium como piscinas, etc. También puede influir positivamente en el algoritmo el hecho de que resaltes las características de tu casa, lo que la hace más única que las propiedades a sus alrededores. Puede ser una pared de ladrillos abierta o un jardín de frutas en el patio trasero, resaltando cualquier cosa que haga que los precios inteligentes reconozcan tu casa como única y la promocionen a más potenciales huéspedes.

4. Clasificación promedio de tu Anucnio

Sí tu propiedad obtiene constantemente buenas calificaciones y críticas positivas, el algoritmo de Airbnb la promocionará para más personas que estén buscando propiedades similares en tu área. Esto también te ayudará a obtener precios más altos, ya que más que comodidades y características, a las personas les gusta tener una experiencia sin problemas con un buen anfitrión y tener calificaciones positivas te ayudará con eso.

¿Por qué no deberías usar la herramienta de precios inteligentes de Airbnb?

Con todos los beneficios que Airbnb afirma que tiene esta herramienta de precios inteligentes, parece bastante obvio que lo más beneficiosos sería usarlo, ¿verdad? Pero la realidad es que la mayoría de los anfitriones evitan usar esta herramienta. Los anfitriones han dicho que sus ingresos mensuales generales disminuyen cuando utilizan los precios inteligentes o que esta herramienta subestima su propiedad incluso durante la temporada alta. Los anfitriones se sienten más en control cuando fijan el precio de la propiedad por sí mismos. Veamos si también hemos visto resultados similares o no.

  • Todavía se especula, pero muchos huéspedes creen que los precios dinámicos priorizan la cantidad de reservas sobre las ganancias del anfitrión debido a que las comisiones en cada reserva aumentan los ingresos de Airbnb. Esto no ha sido confirmado por los funcionarios de Airbnb.
  • El precio dinámico puede ofrecer tu propiedad más barata de lo tú la hubieras puesto, lo que afectaría tus ingresos mensuales generales.
  • El algoritmo de precios inteligentes no considera adecuadamente cosas específicas sobre tu casa, como la calidad de los muebles, la calidad del piso y la sensación general de la casa, lo colocará en la misma categoría que otros apartamentos del mismo tamaño en tu área, incluso si su lugar es mucho más bonito.
  • Algunos anfitriones se quejaron de que su alojamiento recibía reservas por casi el mismo precio durante todo el año. Se quejaron de que la herramienta a veces no considera la estacionalidad aunque Airbnb niega estas afirmaciones.
  • One of the major downsides of Airbnb smart pricing is that it doesn’t recognize upcoming events in your area until it’s too late. As it makes its decision to up the price based on demand going up and many people book their Airbnb weeks prior to the event.

¿Cómo debe diseñar estratégicamente y fijar el precio de su Airbnb?

Incluso si estás utilizando los precios inteligentes de Airbnb o cualquier otra herramienta de precios dinámicos, debes investigar un poco por tu cuenta y dedicar un tiempo a descubrir qué estrategia de precios funciona mejor para ti. Aquí hay algunas cosas que puedes considerar al elaborar tu estrategia de precios:

smart pricing strategy

1. Posible estrategia de precio máximo de reserva

En este método, el objetivo es cobrar lo más alto que alguien esté dispuesto a pagar por su propiedad. Esto se puede encontrar fácilmente mediante un aumento incremental en tu cuota por noche para ver cuándo las reservas disminuyen drásticamente. Este método traerá menos reservas, pero el objetivo es cubrir esa pérdida de ingresos cobrando más que el promedio. Para que este método funcione, debes tener una propiedad premium de alta categoría para que los huéspedes puedan justificar la prima que están pagando por quedarse en tu propiedad.

2. Estrategia de ocupación máxima

En la estrategia de precios, tu objetivo es reservar tu propiedad por un precio inferior al promedio pero por períodos más prolongados.

Debes rebajar el precio de propiedades similares y también elegir sabiamente las fechas de reserva para mantener tu tasa de ocupación mensual al máximo. Esto te ayudará a mantener tu casa ocupada durante más días, generando así más ingresos. La desventaja de esta estrategia es la misma también. Debido a la mayor duración de las reservas, el mantenimiento, el tiempo y el esfuerzo aumentarán.

Esta es una estrategia ideal si tu área está en temporada baja y si tienes algunos buenos recursos para mantener bajo el tiempo de respuesta de limpieza. Solo asegúrese de no socavar demasiado el mercado, ya que no podrías obtener ganancias después de pagar otros gastos.

3. Estrategia equilibrada de Precios de Airbnb

La estrategia de precios equilibrados de Airbnb es una combinación de la estrategia de ocupación máxima y de la estrategia de precio máximo posible de reserva para obtener la mayor cantidad de ingresos posible durante todo el año, incluso en temporadas bajas.

Se basa en un enfoque flexible, lo que significa que durante la temporada baja puedes utilizar la estrategia de precios de ocupación máxima para mantener ocupada tu propiedad. Luego, durante su temporada alta y cualquier evento especial, puedes emplear el enfoque de precio máximo posible para optimizar tus ganancias.

Esta estrategia requiere más atención y tiempo, pero generará una alta ocupación constante y mayores ingresos que apegarse a una estrategia o simplemente a la herramienta de precio inteligentes de Airbnb. Esto puede ser un inconveniente, además de que tendrías que dedicar más trabajo y más horas. Para ayudarte a evitar esto, en la siguiente sección te sugerimos algunas herramientas que pueden ayudarte a implementar la estrategia de tu elección y no dedicar horas adicionales cada día a la investigación.

Entonces, cuando se trata de precios de Airbnb, debes analizar tu situación y considerar cuál es tu prioridad. Ninguna estrategia es perfecta, todas atienden a diferentes personas con diferentes objetivos. Algunos quieren dedicar menos tiempo a la investigación y el mantenimiento del anuncio, otros están de acuerdo con eso hasta que genere más ingresos. Solo una sugerencia, siempre debes investigar antes de fijar el precio y no uses solo la intuición o adivines el precio de tu propiedad, de lo contrario, puedes terminar sin generar ingresos.

Las mejores alternativas de herramientas de precios inteligentes para Airbnb

  1. Airbtics: El precio dinámico es una gran herramienta si eres un administrador de propiedades o un inversionista que necesita cuidar varias propiedades e investigar diferentes áreas a la vez. El mayor punto fuerte que tiene Airbtics es la personalización de los datos y el tiempo de respuesta. También ofrece un tablero interactivo, API y datos descargables para más manipulaciones de datos.
  2. PriceLabs: PriceLabs te permite administrar múltiples anuncios a la vez con su tablero fácil de usar. También puedes integrar su herramienta con más de 50 softwares líder de administración de propiedades.
  3. BeyondPricing: BeyondPricing es un software confiable de administración de ingresos que existe desde 2013. Ofrece precios dinámicos que son precisos y basados ​​en datos, sus otras herramientas también ofrecen información sobre la industria y orientación personalizada para usar sus herramientas.
  4. Wheelhouse: Wheelhouse es un software de gestión de ingresos y conocimiento del mercado diseñado para una gestión empresarial eficaz. También ofrece información importante sobre conjuntos de compensación para ayudarte a comprender cómo se está desempeñando tu alquiler en comparación con el mercado.

Conclusión

El uso de cualquier herramienta inteligente de fijación de precios es una gran cosa, ya que elimina la molestia de mirar los datos y resolver las cosas por uno mismo. Pero si estás buscando la máxima generación de ingresos, combinar buenas herramientas dinámicas con algunas de tus propias investigaciones generará un rendimiento mucho mayor.

Lee más en:

AirDNA vs Mashvisor: ¿Cuál es Mejor?

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Las 5 principales tendencias de Airbnb a tener en cuenta en 2022

Con la entrada del 2022, es seguro decir que las tendencias y los conocimientos de Airbnb han pasado por una montaña rusa de fluctuaciones durante los últimos dos años. Con las pruebas para COVID-19 y vacunas disponibles para todos y con fácil acceso a ellas, los destinos vacacionales han encontrando formas de reabrir de manera segura sin la necesidad de cuarentenas de 2 semanas, el cambio constante es la nueva “normalidad”. Con una perspectiva más positiva frente a la pandemia, las predicciones sobre las tendencias y perspectivas de viajes de Airbnb para 2022 son muy anticipadas por aquellos que esperan que los mercados se recuperen y se estabilicen más que el año pasado. El análisis de datos y la información precisa juegan un papel vital en la comprensión de estas predicciones para el este año, ya que los anfitriones de Airbnb, los administradores de propiedades, las organizaciones de marketing de destinos (DMO) y los profesionales de alquileres vacacionales están mejorando sus estrategias y tácticas para los negocios en este 2022.

Aquí están las 5 principales tendencias sobre viajes y Airbnb para 2022 según el clima actual en la industria de los alquileres a corto plazo:

Tabla de Contenidos

1. El crecimiento interanual (YoY) en las reservas de Airbnb se recuperará eventualmente

Norteamérica
YoY growth North America Airbnb trends

A lo largo de los pasados dos años, EE. UU. experimentó diversas respuestas a la pandemia, ya que algunos estados aplicaron órdenes estrictas de permanecer en confinamiento en el 2020 y bajaron la guardia en el 2021 con la llegada de las vacunas para convertir el COVID-19. Todas estas variaciones durante estos años que llevamos en pandemia se reflejan en los datos del crecimiento interanual en diferentes regiones de los EE. UU. y sienta las bases sobre las cuales las tendencias de Airbnb continuarán en 2022.

Un factor que cambió radicalmente las predicciones que los expertos tenían para el 2021 fue el advenimiento de las vacunas contra COVID-19. El viernes 11 de diciembre de 2020, Pfizer y BioNTech anunciaron la histórica primera autorización de una vacuna COVID-19 en los EE. UU. en un esfuerzo por entregar cientos de millones de dosis de vacunas a los estadounidenses para fines de 2021. La vacuna se administró primero a los trabajadores de la salud y los ancianos de alto riesgo en los centros de atención, más tarde las vacunas estuvieron disponibles para el resto de los civiles. La vacuna tuvo éxito en mantener a los viajeros estadounidenses a salvo de COVID-19, por eso en 2021 vimos un crecimiento interanual más drástico en la cantidad promedio de reservas de propiedades.

Actualmente, los EE. UU. todavía están experimentando los efectos devastadores de la pandemia, la mayoría de los estados aún deben de tomar medidas de restricciones para evitar un trágico rebrote del COVID-19. 

Como se muestra en el gráfico, el crecimiento interanual de las reservas en Big Bear, California, creció incluso más en el cuarto trimestre de 2020 que en el primer trimestre. Podemos inferir de esta tendencia que Big Bear continuó prosperando como un destino turístico de cuatro estaciones en 2021. Por otro lado, varias otras ciudades estadounidenses aún no han alcanzado los niveles que registraban anteriormente al COVID.

Este curso de acción individualista de cada estado no deja espacio para una tendencia sólida y unificada que define las predicciones para los alquileres vacacionales en los Estados Unidos y cómo se ha desempeñado cada uno durante la pandemia para hacer una predicción 100% sólida sobre el 2022.

Europa
2-YoY-Growth-Europe-2020

En Europa, las tendencias de Airbnb acumuladas desde 2020 indican que, a pesar de varios factores esperanzadores, Europa aún no ha visto mejoras drásticas en su crecimiento interanual para Airbnb. Las tendencias de Airbnb para 2022 en Europa apuntan hacia un ascenso más rápido hacia la normalidad a medida que cada país europeo continúa luchando contra sus propios casos de COVID-19 dentro de sus fronteras.

En diciembre de 2020, un nuevo y más infeccioso tipo de COVID-19 cerró Europa, provocando una nueva ola de prohibiciones y restricciones de viajes, creando una crisis logística en el Reino Unido y afectando severamente a las acciones europeas. Alrededor de 18 millones de personas en el sureste de Inglaterra volvieron al confinamiento, un evento que sin duda haría que el crecimiento interanual de las reservas en Gran Bretaña disminuyera una vez más hasta 2021. Podemos ver en las tendencias de este año cuán tremendamente las ciudades de Gran Bretaña han subido en cuanto a sus reservas de Airbnb.

Europa pudo equilibrarse ante el brote infeccioso de COVID-19 con la introducción de la nueva vacuna en 2021, esto demuestra que es vital que los anfitriones de Airbnb y los profesionales del alquiler vacacional realicen un seguimiento de las tendencias de crecimiento interanuales durante tiempos difíciles.

En el futuro, las tendencias y los conocimientos de Airbnb reflejarán todos los diferentes factores que han afectado el crecimiento interanual de las reservas de Airbnb en diferentes fluctuaciones. Los profesionales de alquiler a corto plazo pueden usar esta información para comprender dónde se encuentra su estrategia actual cada trimestre y usar cada punto de datos como punto de referencia para mejorar o abordar diferentes puntos débiles.

Asia
YoY Growth 2020 Asia Airbnb Trends

Las principales ciudades de Asia fueron las primeras en experimentar los efectos mortales del virus, controlar el virus y también experimentar segundas oleadas de infecciones. Al empezar el 2021, las tendencias y los conocimientos de Airbnb para Asia indicaron que, aunque muchas ciudades de Asia habían controlado sus infecciones, aún llevaría una cantidad significativa de tiempo para que los niveles de reserva se recuperen a la “normalidad”.

Varios destinos asiáticos diferentes, como Tailandia, Tokio, Hong Kong y Corea del Sur, han implementado cuarentenas obligatorias de 10 a 15 días para cualquier extranjero o paisano que ingrese a sus fronteras para evitar nuevas infecciones de visitantes externos. Esta medida restrictiva para los viajeros ha tenido un impacto significativo en el crecimiento interanual de las reservas en Airbnb porque se disuade a los viajeros de viajar a estas ciudades asiáticas con el requisito de que paguen su propio periodo de cuarentena.

Aún en el 2022, no hay una fecha definitiva en la que las cuarentenas post arribo a estos destinos ya no sean obligatorias. En lugar de confiar solo en los eventos y noticias actuales, los profesionales de alquileres vacacionales también deben confiar en los datos precisos informados de cada ciudad para comprender cuán rentables podrían ser los alquileres vacacionales en 2022 porque los datos sirven como un precedente preciso para las próximas tendencias.

Aunque distintas ciudades del mundo están viviendo distintas fases del coronavirus, la mayoría de los expertos prevén “un repunte del turismo internacional en 2021, en concreto para el tercer trimestre de 2021, mientras que alrededor del 20% espera que se produzca recién en 2022”. según la Organización Mundial del Turismo.

Esta predicción apunta hacia un futuro más esperanzador de normalizar el crecimiento interanual de las reservas de Airbnb. Mientras los anfitriones, los administradores de propiedades, las juntas de turismo y las instituciones financieras esperan que esta predicción se haga realidad, pueden concentrar sus esfuerzos en prepararse para esta tendencia con los conocimientos de Airbnb que ayudan a consolidar su modelo comercial para 2022.

*Nota* El crecimiento interanual que se muestra en los gráficos no es el crecimiento interanual de las reservas de Airbnb por plataforma, sino el crecimiento interanual de la cantidad promedio de reservas de propiedades que están disponibles tanto en 2019 como en 2020. Si está interesado en el crecimiento interanual en reservas por plataforma (o valor bruto de reserva) consulta aquí.

2. Las playas siguen siendo una tendencia en cuanto a destinos populares para Airbnb en 2022

Hoy que ya casi todo el mundo está adaptado a la nueva “normalidad” para viajar, algunos destinos en el mundo han sufrido más que otros por las restricciones y bloqueos de viaje. A pesar de la incertidumbre de la industria de los viajes, las personas de todo el mundo todavía tienen la esperanza de un futuro que permita viajar con total seguridad. Se han cancelado muchos itinerarios y viajes para 2020 y 2021, pero lo más importante se ha pospuesto hasta 2022. Ahora que el 2022 ya está aquí, ¿qué destinos son tendencia?

La forma más fácil de averiguarlo es hacer un análisis de las búsquedas en Internet en todo el mundo. Usando varias herramientas diferentes, los anfitriones de Airbnb y otros profesionales en la industria de viajes pueden averiguar a dónde acudirán los viajeros una vez que se levanten las restricciones mirando los números. Comprender los números, la demografía y las mediciones generales en la industria de viajes para este año es una táctica vital para comenzar a elaborar estrategias para el negocio de alquiler a corto plazo.

Los consumidores y los viajeros ya esperan con ansias el verano de 2022, el verano que podría redimir el tiempo que las personas pasaron encerradas en sus hogares con claustrofobia. Con muchas esperanzas y un deseo inmenso por volver a viajar, no sorprende que la mayoría de las búsquedas que son tendencias en cuanto a destinos vacacionales  se relacionen con la mayoría de las playas e islas exóticas.

Nuestro análisis de datos sobre las reseñas de Airbnb sugiere que la aparición de la palabra “playa” aumentó 2,7 veces durante la pandemia y seguirá aumentando en popularidad. Según las búsquedas en Internet, hay un aumento en las búsquedas de estos destinos específicos:

  • Las Maldivas
  • Polinesia Francesa
  • Los Cabos, México
  • Miami – El floreciente negocio de los alquileres a corto plazo en el sur de la Florida
  • Maui y Oahu
  • Punta Cana
  • Orlando
  • Las Vegas
  • Riviera Maya, Playa del Carmen y Tulum
  • Cancún

Todos estos destinos apuntan el movimiento del público hacia áreas y lugares más apartados que son escapadas relajantes al estilo vacacional. Esta tendencia indicó un gran cambio de los viajes de negocios dentro de áreas metropolitanas densamente pobladas a áreas más remotas y privadas.

3. Las propiedades adaptadas para el turismo interno están en ascenso

No estamos seguros de cuánto tardarán los viajes y el turismo internacionales en recuperarse por completo, pero una cosa es cierta: el turismo y los viajes nacionales son algunas de las mayores tendencias de Airbnb para 2022.

Los viajeros que buscan formas nuevas e innovadoras de satisfacer su deseo de explorar nuevos destinos han impulsado la creciente popularidad del turismo interno “interno”. Esta próxima tendencia de Airbnb ya se manifestó en los primeros trimestres del 2021 cuando se levantaron las prohibiciones y restricciones de viaje en algunas ciudades, mientras que otras cerraron.

En otras palabras, visitar atracciones y destinos locales dentro de sus propias fronteras es una gran tendencia para la industria de alquileres a corto plazo que seguirá siendo relevante mientras que las personas continúen buscando escapadas de vacaciones para huir tanto de la claustrofobia del encierro como alternativas de las prohibiciones actuales de viajes internacionales. .

Un resultado interesante del auge del turismo nacional en la industria de alquileres a corto plazo es que las propiedades en ubicaciones nacionales cerca de bosques, playas o montañas sorprendentemente experimentaron un gran crecimiento en 2020 y 2021. Estos destinos nacionales alcanzaron sus mejores números, mientras que la mayoría de los alquileres a corto plazo en las áreas urbanas continuaron disminuyendo. Este cambio en el movimiento de viajeros que acuden en masa a áreas más apartadas es un indicador clave significativo de dónde deberían invertir los profesionales de los alquileres a corto plazo en 2022.

En particular, esta tendencia de alquileres de vacaciones es importante para los anfitriones y los profesionales de alquileres a corto plazo porque esta información clave puede ayudarlos a rediseñar y orientar sus estrategias comerciales en función de diferentes propiedades, ubicaciones y servicios que atraerán a los viajeros nacionales. Los profesionales del alquiler vacacional pueden utilizar estos datos para visualizar sus objetivos y metas para este nuevo año y comprender el nuevo tipo demográfico al que necesitan adaptar su propiedad (viajeros nacionales).

Dado que las esperanzas son altas y el deseo de viajar continúa aumentando, es importante que los profesionales de alquileres vacacionales comprendan el sentimiento de las tendencias de datos y vuelvan a priorizar sus recursos cuando sea necesario.

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4. Más propiedades de Airbnb se están convirtiendo en alquileres a largo plazo

El trabajo remoto (Teletrabajo) es más importante ahora que nunca. Todo este año, las empresas de todo el mundo giraron hacia un entorno más amigable para el trabajo a larga distancia, eliminando presencias físicas innecesarias, edificios de oficinas y más. ‘Trabajar desde casa’ empezó siendo una tendencia definitoria en 2020 y continuará dando forma al futuro del teletrabajo en el mundo en este 2022.

A medida que han pasado ya dos años y seguimos estando en pandemia, los trabajadores ahora enfatizan la importancia de poder trabajar de forma remota. El aumento de trabajos remotos continuará en el 2022 a medida que los trabajadores vuelvan a priorizar qué tareas se pueden completar a través de videoconferencias o correos electrónicos en lugar de en persona. La tendencia de trabajar desde casa es muy relevante para los profesionales de alquileres vacacionales o de Airbnb porque ahora es más probable que sus anuncios de Airbnb se reserven para estadías prolongadas.

El razonamiento detrás de esta tendencia es que los viajeros ya no están restringidos por el tiempo o la ubicación de sus trabajos, pues ahora pueden extender sus estadías en un destino mientras trabajan de forma remota. Otro factor importante detrás de esta tendencia es que las personas ahora tienen la flexibilidad del trabajo remoto para tratar de vivir en diferentes áreas o vecindarios que podrían tener un costo de vida más bajo o una mejor calidad de vida.

Los anfitriones de plataformas administradoras de propiedades y los profesionales de los alquileres a corto plazo pueden aprovechar esta tendencia para sus propiedades en Airbnb o VRBO en 2022 mediante la estrategia de su modelo de precios para que sus propiedades se adapten a estadías a largo o mediano plazo. En lugar de recibir a varios huéspedes que solo se quedan una o dos noches, sería más rentable y mutuamente beneficioso para los propietarios de alquileres a corto plazo alquilar sus lugares por un período de tiempo más largo (más de 15 días). Una forma en que los profesionales del alquiler vacacional pueden promover esto es ofrecer descuentos para estadías más largas (2 semanas o más).

Según una encuesta de Airbnb, hubo un aumento del 128% en las reseñas que mencionaron palabras como “reubicación“, “trabajo remoto” y “probar un nuevo vecindario“, en comparación con julio y septiembre del 2020 con la misma época del año 2019. Estas frases ampliamente buscadas reflejan las palabras de moda que los anfitriones de Airbnb y los profesionales de alquileres a corto plazo deben seguir monitoreando durante los próximos años. Pueden aprovechar estas palabras de moda en Airbnb para adaptar sus servicios de alquileres de propiedades a un grupo demográfico específico.

A medida que el futuro de los viajes y el trabajo continúa evolucionando, el comportamiento del consumidor también seguirá cambiando. Los profesionales de la industria del alquiler a corto plazo deben monitorear estas tendencias para realizar un seguimiento de la confianza del consumidor en los servicios o propiedades de alquiler vacacional. Las reseñas que mencionan “probar un nuevo vecindario” o “reubicación” son indicativas de la próxima tendencia más grande sobre el comportamiento del consumidor: el movimiento de las áreas metropolitanas a las ciudades satélite.

10 Trending Buzzwords for Airbnb Reviews

5. Los huéspedes de Airbnb se mudan de áreas metropolitanas a ciudades satélite

Como resultado de la tendencia del trabajo remoto, existe un movimiento significativo de áreas metropolitanas densamente pobladas a ciudades satélite más pequeñas alrededor del área. Los trabajadores se están dando cuenta de que ahora tienen la libertad de trasladarse a donde quieran porque ahora no están atados a un lugar específico debido a su trabajo.

Esta tendencia fue especialmente evidente cuando EE. UU. experimentó niveles masivos y sin precedentes de personas que se mudaron del área de la Bahía o de Nueva York a ciudades más asequibles con costos de vida más baratos, ya que el trabajo remoto les dio la flexibilidad para hacerlo.

Nuestro análisis de datos de reseñas ilustra este movimiento masivo de áreas urbanas a áreas más apartadas: las palabras de moda más populares que se encuentran en las reseñas de propiedades incluyen “escapada“, “costera“, “cabaña“, “jardín“, y “granja. La connotación combinada de esta lista de palabras de moda apunta hacia el sentimiento de los huéspedes de encontrar destinos de escapada más apartados, lejos de sus áreas urbanas habituales y altamente pobladas.

Los anfitriones, administradores de propiedades y otros profesionales del alquiler vacacional pueden seguir este movimiento masivo de viajeros hacia nuevas áreas fuera de las grandes áreas metropolitanas y enfocar su estrategia en estas ciudades satélite o áreas periféricas.

Los turistas y viajeros que buscan mudarse a un nuevo vecindario ahora tienen la flexibilidad de vivir en áreas que se adaptan mejor a sus propios estilos de vida sin tener que comprometerse por completo con la ubicación con una hipoteca. Alternativamente, Airbnb y otras plataformas de alquiler de vacaciones hacen posible que aquellos que buscan mudarse experimenten vivir en un área específica fuera de su base habitual en áreas metropolitanas.

En coordinación con la tendencia de Airbnb de estadías prolongadas, esta tendencia de mudarse a ubicaciones satélite permite a los profesionales del alquiler vacacional aprovechar la nueva flexibilidad de la reubicación y adaptar sus propiedades de alquiler para adecuarse a estas tendencias. A medida que más personas se mudan a ciudades satélite más pequeñas, los huéspedes y visitantes buscan experiencias únicas y propiedades de alquiler que puedan adaptarse a estadías más prolongadas.

El futuro de los viajes puede ser incierto, pero los profesionales de alquileres vacacionales y de corto plazo pueden aprovechar el poder de los datos y las tendencias de Airbnb para volver a priorizar y crear estrategias para el 2022 y los siguientes años. Algunas otras consideraciones clave a tener en cuenta incluyen: la confianza de los consumidores y las empresas, el impacto económico y el apoyo del gobierno. El mundo todavía está experimentando una recesión global que influye en gran medida en las decisiones de gasto de los consumidores, sus comportamientos de viaje y las diferentes medidas que tomarán los gobiernos de todo el mundo para apoyar el turismo.

Los profesionales de la industria de los alquileres a corto plazo deben estar preparados para varios factores diferentes en 2022, como un tiempo de cierre de reserva más corto debido a la incertidumbre de la pandemia o el cambio drástico y continuo de hoteles a alquileres a corto plazo. La mejor práctica para crear estrategias para el nuevo año es practicar la resiliencia con la ayuda de información y datos precisos de Airbnb.

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Subarrendamiento en España (Rental Arbitrage)

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    ¿Qué es el Subarrendamiento de Propiedades (Rental Arbitrage)?

    El subarrendamiento es un método similar a la piratería doméstica. Pero a diferencia de la piratería doméstica, en el subarrendamiento no eres dueño de la propiedad. En cambio, convences a un propietario para que te alquile una propiedad que luego amueblas y subarriendas en Airbnb o VRBO.

    El subarrendamiento es un muy buen método para hacer en una casa multifamiliar, dúplex o tríplex. Puedes usar fácilmente el dinero de tu alquiler a corto plazo para pagar tu contrato de alquiler y también obtener un poco más de ganancias. Si se hace bien, esto puede ser un negocio completo en sí mismo. Si posees un dúplex o triplex, entonces es bastante fácil, puedes vivir en una sección y alquilar la otra, esto se conoce como piratería doméstica. La gente usa esto después de pedir un préstamo sobre una propiedad y usa el alquiler para pagar la hipoteca. El alquiler a corto plazo te ayuda a pagar el contrato de alquiler a largo plazo que tienes en la casa, esto te ayudará a mantener la diferencia al final del mes después de pagar el arrendamiento a largo plazo. Pongamos en ejemplo para que puedas comprender mejor el  subarrendamiento de propiedades:

    Supondremos que estás alquilando un dúplex en España por $1800/mes. Estás viviendo solo en uno de los lados y decides subarrendar el otro en Airbnb. Digamos que lo rentaste por $100/día y obtuviste un 80 % de ocupación. Esto generará aproximadamente $ 2600 al mes en ingresos. No solo te ayudará a pagar el alquiler completo, sino que también te dará una ganancia de $800. Esto, en pocas palabras, se llama subarrendamiento de propiedad (rental arbitrage).

    ¿Qué hacer antes de Empezar?

    Cómo convencer al arrendador

    Supongamos que deseas iniciarte en el Subarrendamiento de Propiedades. Ahora viene la gran pregunta: ¿cómo encontrar una buena propiedad y cómo convencer al propietario?. Más adelante en el blog, te explicaremos cómo encontrar una buena propiedad haciendo una investigación adecuada utilizando el análisis de datos de Airbnb. En esta sección, nos centraremos más en cómo convencer a los propietarios. Cuando comiences tu viaje en el subarrendamiento de propiedades, te darás cuenta de que esta es la parte más difícil de todo el proceso.

    Debes estar preparado y haber hecho una buena investigación, las buenas habilidades de comunicación son útiles aquí, y una cosa que siempre debe tener en cuenta: nunca subarrendar sin informar al arrendador, habrá una sospechosa cantidad de personas entrando y saliendo cuando estés subarrendando la propiedad, no será difícil para el arrendador darse cuenta de que tú estás subarrendando y es posible que termine metiéndote en problemas.

    Para convencer al arrendador, la regla número uno es: siempre habla de las ventajas. Si tú puedes alquilar la propiedad en Airbnb, también puede hacerlo el propietario, por eso debe hacer un trato con el propietario que sea beneficioso para él. Así accederá a alquilarte la propiedad en vez de ponerla en Airbnb ellos mismos.

    Algunos puntos para convencer a un propietario indeciso
    • Hacer subarrendamiento de propiedades es un negocio de tiempo completo, no genera ingresos pasivos como el alquiler a largo plazo. Deberías intentar acercarte a personas mayores que buscan algún tipo de ingreso pasivo, es más probable que acepten un arrendamiento fijo a largo plazo. También puedes comunicarte con profesionales que trabajan a tiempo completo o propietarios de negocios, pues estos también estarán contentos con una fuente de ingresos pasivos hasta que su propiedad esté bien mantenida. Esto nos lleva a nuestro siguiente punto.
    • Es más probable que tengas que cuidar la casa más que un inquilino normal, como estás utilizando la propiedad para hacer negocios, la tendrás que cuidar bien para asegurarte de obtener buenas críticas. Tener una propiedad en mal estado no es bueno para el negocio y será más trabajo para tí pues tendrás que supervisarla a diario. No supervisarla afectará mucho tus ingresos, puedes terminar pagando una gran suma de dinero por los daños causados ​​por otra persona. Así que, mencionarles este punto a tu propietario podría infundirles algo de confianza.
    • Debes asegurarles que pagarás tu renta al mes, puedes mencionarle al arrendador que el subarrendamiento es un negocio de tiempo completo con altibajos, no garantiza ingresos fijos en absoluto como el arrendamiento a largo plazo. Pero si acceden a arrendartelo, te asegurarás de pagar la renta pase lo que pase. Ya sea del dinero obtenido después del subarrendamiento o de sus ahorros. Debes garantizar los pagos mensuales del alquiler a tiempo para ganarte la confianza del propietario.

    En conclusión, debes cuidar la propiedad como si fuera tuya. Asegurarte de pagar puntualmente el alquiler mensual y mantener la situación beneficiosa para ambas partes.

    Asegura la propiedad y gana la confianza del propietarios

    Estar del lado seguro siempre es una buena idea. Desde huéspedes problemáticos hasta propietarios molestos, debes asegurarte de que estás utilizando las herramientas adecuadas para garantizar que la propiedad sea segura y que los vecinos estén contentos. Muchos propietarios tendrán esta preocupación cuando te alquilen su propiedad, estarán preocupados por los vecinos que presenten quejas por el ruido u otras cosas y esta es una preocupación legítima. Para ayudarte con todos estos problemas, aquí tienes algunas sugerencias que puedes implementar para estar tranquilo.

    • SimpliSafe: esta compañía ofrece herramientas de monitoreo para el hogar que puedes instalar en la casa para asegurarte de que no ocurra ninguna actividad sospechosa allí. Asegúrate de informar a los huéspedes sobre estos dispositivos en funcionamiento en la casa  y obtener su consentimiento.
    • Autohost: detecta automáticamente a los inquilinos problemáticos.
    • Alexa Guard: si ya tienes un dispositivo Alexa, puedes usar su función de Alexa Guard para detectar fiestas. Es una característica incorporada que monitorea los cambios en el sonido y te envía una alerta en caso de que los invitados estén organizando una fiesta y haciendo demasiado ruido.
    • InsuraGuest: esta compañía de seguros y tecnología te ayuda con el análisis de riesgos y brinda protección más allá de las políticas de Airbnb y VRBO.
    • Calculadora de ingresos de Airbnb: brinda tranquilidad a tu arrendador al proporcionar estimaciones de ingresos respaldadas por datos de Airbnb.
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    Airbnb data

    Pros y Contras de Subarrendar

    Pros y Contras de Subarrendar

    ¿Cuál es el Costo Inicial del Subarrendamiento?

    Puedes estimar gastar entre $3,000 y $5,000. Este costo consiste en todo, incluido el depósito, amoblamiento, las comodidades, el papeleo legal, la incorporación de la LLC (Compañía de Responsabilidad Limitada ).

    Pero, ¿no contradice esto el bajo costo inicial del subarrendamiento? Bueno, estas estimaciones varían de una locación a otra. Existe la posibilidad de subarrendar por incluso menos que esto, según tu situación y el tipo de propiedad que arriendas.

    Aún así, la cantidad es mucho menor que invertir en una nueva propiedad y obtener una hipoteca de miles de dólares. Además, no tendrá que pagar los gastos de mantenimiento de la propiedad ni quedarse atrapado durante años con deudas.

    Pero esto no significa que el Subarrendamiento se pueda realizar sin un presupuesto o con un presupuesto muy ajustado. Habrá algunos costos iniciales que tendrás que asumir. Tener algo de dinero extra también es algo bueno, ayudará a pagar el arrendamiento en meses no tan rentables en caso de que las reservas no se realicen de inmediato.

    Gasto nº 1: Depósito de alquiler

    Un depósito de alquiler será uno de los primeros y principales gastos. Necesitarás dinero para poder firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo con el propietario. Para eso, necesitarás un depósito de seguridad, el alquiler del primer y último mes. A veces puedes negociar con el arrendador y utilizar el primer mes de alquiler como depósito de seguridad.

    Gasto nº 2: Amoblar la Propiedad

    La mayoría de las veces, debes intentar arrendar un lugar que esté semi amoblado, pues amoblar un lugar desde cero puede agregar entre $3000 y $5,000 a tu capital inicial. No elegir la propiedad adecuada puede hacer que Subarrendar no sea tan económico, así que elige sabiamente.

    Si el lugar está semiamoblado, lo mejor es comprar el resto de las cosas por precios considerablemente bajos. Puedes ir y encontrar muebles baratos en lugares como Home Depot e IKEA. A veces, incluso Walmart puede tener una joya escondida si miras de cerca.

    Gasto nº 3: Fotografía

    Debes tomar buenas fotos de tu anuncio para publicarlas en Airbnb, algunos anfitriones lo hacen de manera casera con sus teléfonos y otros eligen algo un poco más costoso al contratar fotógrafos profesionales para realizar esta tarea. Lo que elijas depende de ti y tu presupuesto, pero si gustas apostar por lo seguro, pídeles a tus anfitriones de locales recomendaciones de fotógrafos con los que hayan trabajado y vé por esta opción.

    Gasto nº 4: Servicios de Limpieza

    Este no es un costo inicial, pero eventualmente terminarás gastando en limpieza. La mejor manera de ahorrar dinero es hacerlo tú mismo inicialmente si tienes las habilidades y la experiencia.

    Si no tienes experiencia o no quieres invertir tiempo en limpiar una propiedad, entonces lo mejor que puedes hacer es contratar a un personal de limpieza profesional. Esto puede costarte entre $50 y $250, según el tamaño de la propiedad  y la ubicación.

    Mantener una relación profesional con un abogado inmobiliario puede ser de gran ayuda en el negocio de Airbnb. Las regulaciones de Airbnb continúan actualizándose y necesitarás alguna orientación legal sobre la forma de ajustar tu negocio en consecuencia.

    También pueden ser útiles si tienes problemas legales con el propietario o los huéspedes dado a que el consultor legal puede ayudar en reclamos por daños y seguros, así como en caso de algún percance.

    Legalidad y Reglas en España

    Para establecer alquileres a corto plazo en la mayoría de las comunidades autónomas españolas, los propietarios necesitan una licencia específica. Este permiso certifica que un piso o vivienda está debidamente equipado y cumple con todas las normas sanitarias legales.

    En la mayoría de las comunidades autónomas está prohibida la ocupación de habitaciones individuales de corta duración. Los propietarios que alquilan alojamientos turísticos a corto plazo deben obtener una licencia. Los alquileres vacacionales que requieren una licencia son los que cumplen los siguientes requisitos

    • Es una propiedad residencial
    • Es alquilado a visitantes por períodos cortos de tiempo (desde unos pocos días hasta uno o dos meses)
    • Es alquilado a través de sistemas de reservas
    • Es comercializado en sitios web, plataformas y aplicaciones especializadas (por ejemplo, Airbnb, TripAdvisor, VRBO, etc.).

    Los propietarios en España deben tener un certificado de ocupación emitido cuando el edificio se pone en funcionamiento para obtener esta licencia. También deben cumplir ciertos requisitos de ventilación, acondicionadores de aire, agua caliente, seguridad contra incendios y muebles.

    Además, el propietario debe tener un seguro que cubra cosas como la salud del inquilino, los daños a la propiedad y los allanamientos.

    Especificaciones sobre ciertas regiones-

    Excepto en Castilla La Mancha, Castilla y León, La Rioja, Murcia y Extremadura, se requiere la obtención de una licencia de alquiler de corta duración. Las autoridades también se están preparando para promulgar medidas similares en ese país. La comunidad autónoma determina las normas de concesión de licencias para esta actividad.

    Los propietarios que infrinjan las leyes locales se enfrentan a una multa fijada por cada municipio autónomo. Estas multas van desde los 2.000€ hasta los 150.000€ en Andalucía, y desde los 9.000€ hasta los 90.000€ en Barcelona. Al final de cada año, los propietarios deben informar sus ingresos por sus alquileres a las autoridades fiscales locales, así como a su país de origen.

    Referencia: Tranio

    Mejores areas para el Subarrendamiento en España

    1. Gros

    rental arbitrage spain gros

    De acuerdo con nuestro panel de datos, Gros es el mejor mercado para empezar tu negocio de subarrendamiento en Airbnb. Hay más de 1,616 anuncios de Airbnb, siendo 390 habitaciones privadas y 267 casas con una habitación. El ingreso mensual para la mayoría de las propiedades es de más de $3462 y mantienen una tasa de ocupación por arriba del 50%.

    2. Barrio De La Latina

    rental arbitrage spain barrio de la latina

    Nuestro panel nos ha mostrado que Barrio De La Latino es el segundo mejor mercado para empezar tu negocio de subarrendamiento de Airbnb. Hay de 1,993 anuncios de Airbnb con 438 siendo habitaciones privadas y 746 propiedades de una habitación. El ingreso mensual para la mayoría de las propiedades es de más de $3050 y mantienen una tasa de ocupación por arriba del 54%.

    Para ver más datos de España- Haz click aquí

    Encuentra estadísticas sobre tu ciudad aquí

    Lee más en: Cómo hacer Airbnb sin Dinero

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    Las mejores ciudades para invertir en Airbnb en 2022

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      Desde el lanzamiento de Airbnb en 2008, muchos propietarios han descubierto que alquilar sus propiedades a corto plazo a huéspedes en la plataforma es una forma lucrativa de ganar dinero. Comprar una propiedad y alquilarla en Airbnb es otro método popular de inversión en bienes raíces. Los inversores inmobiliarios actualmente están realizando investigaciones para determinar cuáles son las mejores ciudades para invertir en Airbnb en 2022.

      Entonces, si estás buscando invertir en bienes raíces este año comprando una casa para realizar alquiler a corto plazo, querrás saber cuáles son las mejores ubicaciones para invertir en Airbnb en 2022.

      Mejores Ciudades para Invertir en Airbnb en 2022

      San Juan, PR

      Localizada en las doradas costas del Caribe, San Juan es la capital y ciudad más grande de Puerto Rico. Con una rica una variedad de lugares para visitar, este pedazo de la isla puede complacer a todos los gustos: hermosas playas, lujosos hoteles, bares, casinos, clubes nocturnos, parques nacionales, sitios históricos y las calles del viejo San Juan que albergan más de 400 edificios restaurados de los siglos XVI y XVII.

      Vista general del mercado de los alquileres de corto plazo y Airbnb en San Juan, Puerto Rico

      Según nuestro panel de datos, San Juan encabeza la lista de las mejores ciudades para invertir en Airbnb en 2022. En general, hay más de 2,400 listados de Airbnb. Los ingresos mensuales para la mayoría de las propiedades superan los $3,000 al mes con una tasa de ocupación superior al 50%.

      Punta Cana, República Dominicana

      Nuestro segundo destino es otra joya del Caribe, Punta Cana es una localidad  situada al este de República Dominicana. Este bello paraíso tropical ofrece un ambiente de lujo con su alta oferta de resorts hoteleros que se mezclan perfectamente con la naturaleza. Ésta región y sus aledañas ofrecen incontables atractivos, actividades y experiencias; desde un centro de buceo, atracciones para visitar la vida marina y silvestre hasta actividades recreacionales como el golf.

      Vista general del mercado de los alquileres de corto plazo y Airbnb en Punta Cana, República Dominicana

      Nuestro panel de datos nos ha alertado de que Punta Cana es una de las mejores ciudades para invertir en Airbnb en 2022, los números a continuación te dirán por qué: en ésta locación nos encontramos con más de 2,400 anuncios de Airbnb. El ingreso mensual promedio para la mayoría de las propiedades está por arriba de los $960 con una ocupación del 40%.

      Cartagena, Colombia

      La ciudad de Cartagena de Indias en Colombia, localizada a orillas del mar Caribe es una de las ciudades más hermosas y mejor preservadas de América. Con un clima agradable todo el año, este paraíso te invita a pasear por sus hermosas playas y encantadoras calles que alguna vez inspiraron a Gabriel García Marquez. Cartagena te ofrece una intensa vida nocturna, festivales culturales, playas en la costa caribeña, una excelente oferta gastronómica y lugares llenos de historia.

      Vista general del mercado de los alquileres de corto plazo y Airbnb en Cartagena, Colombia

      Cartagena queda como una de las mejores ciudades para invertir en Airbnb en 2022 porque la mayoría de los anuncios en ésta locación registran una ganancia mensual de $1400, con más de 4700 listados de Airbnb y tasa de ocupación que se mantiene por alrededor del 30% todo el año. 

      Airbnb data