Last updated on June 26th, 2023
Como inversionista inmobiliario primerizo, seguramente te encontrarás con el dilema clásico: alquileres a corto o largo plazo. Este problema no se trata solo de cuánto tiempo alquilar tus propiedades, sino también de ser propietario o alquilar una propiedad. Tradicionalmente, poseer bienes inmuebles es el objetivo final de los inversores inmobiliarios, pero la propiedad se ha vuelto menos común a lo largo de los años.
Construir tu cartera de bienes raíces o negocio de administración de propiedades ahora es más factible a través de opciones de alquiler a corto plazo que también pueden brindarte ingresos pasivos y un flujo de efectivo confiable. Las diferencias entre los dos tipos de propiedades de alquiler no deben pasarse por alto; tómese un tiempo para comprender qué tipo se adapta mejor a sus metas y objetivos comerciales.
Para algunos inversores, el objetivo final se centra únicamente en obtener ganancias, pero para otros, administrar un negocio inmobiliario se trata de disfrutar de un ajetreo secundario.
Primero, echemos un vistazo más detallado a la definición de cada tipo de alquiler.
Tabla de Contenidos
Alquileres a corto plazo vs a largo plazo: ¿cuál es la diferenecia?
Una unidad de alquiler a corto plazo suele ser una propiedad de alquiler vacacional que se alquila a los huéspedes por un corto periodo de tiempo, de manera similar a los hoteles. Sin embargo, este tipo de alquiler permite que los huéspedes se sientan más cómodos y “en casa”, ya que estas propiedades suelen ser casas particulares y están ambientadas como una.
Un modelo popular de flujo de efectivo utilizado para este tipo de alquiler es subarrendamiento de propiedades, que consiste esencialmente en alquilar una propiedad o unidad de apartamento y luego volver a alquilarla a corto plazo en plataformas de alquiler vacacional como Airbnb o VRBO. Este tipo de negocio de alquiler es bastante común entre los empresarios que prefieren evitar las complejidades que implica convertirse en propietario (verificación de antecedentes, aprobación de préstamos, verificación de crédito, etc.).
Por otro lado, un alquiler a largo plazo es el tipo tradicional de alquiler que normalmente se utiliza para fines residenciales. Este tipo de propiedad de alquiler generalmente está protegido por un contrato de arrendamiento de al menos 6 meses o más con términos más vinculantes que los de un alquiler a corto plazo. Muchos propietarios optan por alquilar sus propiedades a los inquilinos a un precio más alto que su hipoteca para generar ingresos mensuales estables que se mantengan constantes independientemente de las condiciones económicas. La mayoría de las personas suelen estar más familiarizadas con este tipo de propiedad de alquiler, ya que es más tradicional y ampliamente conocido.
Ahora que entendemos la definición de alquileres de corto plazo y alquileres a largo plazo, profundicemos en cada aspecto de las propiedades y descubramos los beneficios y las desventajas de un alquiler a corto o largo plazo.
Rentabilidad
El objetivo final de todo negocio es obtener ganancias. No hay duda de que tanto los alquileres de corto plazo como con los alquileres a largo plazo proporcionan un lucrativo flujo de ingresos mensuales, la pregunta es: ¿son más rentables los alquileres a corto o largo plazo?
La respuesta corta es que los alquileres a corto plazo tienen el potencial de generar más flujo de efectivo (x2 o x5) cada mes.
He aquí por qué:
Muchos propietarios de empresas de alquiler a corto plazo optan por utilizar el modelo de negocio de subarrendar para airbnb en el que los inversores inmobiliarios pueden adquirir múltiples propiedades con contratos de alquiler en lugar de comprar propiedades que requieren hipotecas vinculantes.
Este proceso de alquiler en serie permite un negocio que crezca rápidamente. Además, los costos de inversión de subarrendar una propiedad para alquileres vacacionales frente a los costos de alquiler a largo plazo son mucho menores. Los alquileres a corto plazo requieren depósitos de seguridad para el alquiler, los costos de mobiliario y el alquiler mensual más los servicios públicos, que pueden ascender a un par de miles de dólares.
Sin embargo, ejecutar un alquiler a corto plazo o a largo plazo significa que tu presupuesto mensual incluirá el reemplazo de muebles, sábanas, tarifas/suministros de limpieza, tarifas de software de administración de propiedades, daños inesperados por parte de los huéspedes, artículos de tocador y más.
Los alquileres vacacionales pueden estar incluso más equipados con artículos para el hogar que los hoteles, es común que en Airbnb encuentres ollas, sartenes, jabón para platos, detergente para la ropa y casi cualquier cosa que se pueda imaginar que tenga una casa normal.
En nombre de la comodidad y la sencillez, hay un costo asociado con todos estos toques especiales adicionales. Sin embargo, estos pequeños detalles valen la pena, incluso si se suman, porque tu ganancia mensual debería superar tus gastos si tu alquiler se administra adecuadamente.
Los alquileres a largo plazo, por otro lado, pueden requerir un pago inicial del 20%, impuestos a la propiedad, tarifas y servicios públicos. La inversión inicial para alquileres a largo plazo puede ser decenas de miles de dólares más cara que los alquileres a corto plazo (alquilados para subarrendar). Además, ser propietario de una propiedad de alquiler a largo plazo puede requerir un año completo o más para regenerar el monto de dinero de la inversión original y comprar una segunda propiedad.
Incluso si posees una propiedad de alquiler a corto plazo en lugar de subarrendar una propiedad, los alquileres a corto plazo pueden ayudarte a hacer crecer fácilmente tu negocio para obtener más flujo de efectivo cada mes, lo que aumenta tu oportunidad de invertir en más propiedades en el futuro.
Asegúrate de hacer tu investigación de mercado para la audiencia a quienes estás apuntando y la ubicación que elegiste para maximizar la rentabilidad potencial de tu alquiler.
Mantenimiento y Limpieza
Los alquileres a corto plazo se someten a mantenimiento y limpieza constantes, lo que garantiza la capacidad del inversor inmobiliario para mantener la calidad de la propiedad casi a diario. Aunque la limpieza es tu responsabilidad, tienes la opción de contratar a una empresa de limpieza o un servicio de limpieza para que no tengas que limpiarlo personalmente.
Para los alquileres a largo plazo, por otro lado, el mantenimiento y las tareas de limpieza dejan de estar en tus manos y pasan a ser responsabilidad del inquilino. Tu eres dueño de la propiedad, por lo que el mantenimiento que debes realizar solo involucra daños importantes como aire acondicionado roto o infraestructura dañada.
Este mantenimiento mínimo parece menos importante, pero los alquileres residenciales son más difíciles de controlar para la limpieza diaria, no puedes entrar cuando quieras sin el permiso del inquilino y es difícil controlar qué tan limpio mantendrá la propiedad el inquilino.
Verificación de Antecedentes
Ya sea que decidas hacer un alquiler a corto o largo plazo, el único factor que es muy importante considerar en ambos casos es quiénes son tus huéspedes o inquilinos.
Una desventaja de los alquileres a corto plazo es que los anfitriones y los propietarios no pueden evaluar a los huéspedes. Este aspecto de los alquileres a corto plazo es inevitable, en este negocio como en cualquier otro, te encontrarás con huéspedes indeseables en algún momento inevitablemente.
Un fin de semana puedes tener invitados salvajes que dañaran tu propiedad (la peor pesadilla de un anfitrión), y luego tener los mejores invitados el próximo fin de semana. Airbnb no realiza verificaciones de antecedentes de sus usuarios de manera rutinaria, aunque se reservan el derecho de hacerlo.
A pesar de no poder realizar una verificación oficial de antecedentes de los huéspedes en alquileres a corto plazo, aquí hay algunas preguntas para hacerles a los potenciales huéspedes antes de permitirles reservar tu calendario:
- ¿Cuál es el propósito de su viaje?
- ¿Cuántos adultos y cuántos niños se quedarán en el alquiler?
- ¿Se ha alojado con nosotros o en otro alquiler vacacional antes?
- ¿Fuma o tiene alguna mascota que traerá en el viaje con usted?
Estas preguntas deberían ayudarte a tomar una buena decisión sobre si te gustaría o no alquilarle tu propiedad al huésped que te lo ha solicitado.
Tómate un tiempo para conversar con los huéspedes potenciales y explicarles tus reglas para la estadía. Las reglas pueden ser algo como no fumar, no hacer fiestas, no más de 6 huéspedes adicionales (debido a COVID-19). Ten en cuenta que no puede hacer preguntas que violen las leyes de discriminación por raza, etnia, nacionalidad, orientación sexual, género, estado civil, embarazo, discapacidades y más. El propósito al hacer preguntas es hacer un buen juicio sobre el carácter de un invitado, no discriminarlo.
Afortunadamente, como propietario de una propiedad de alquiler a largo plazo, no te encontrarás con el mismo problema. Los alquileres residenciales te permiten aprovechar para realizar una selección adecuada de inquilinos y verificaciones de antecedentes para asegurarte de que el inquilino sea confiable. Para algunos inversores inmobiliarios, esta opción puede ser más preferible
Compromiso
Administrar una propiedad de alquiler, y mucho más una cartera completa de bienes inmuebles, requiere un nivel de compromiso y mantenimiento que varía según el tipo de propiedad y cómo decidas operar. Los alquileres vacacionales son un compromiso comercial a tiempo completo; es un ajetreo las 24 horas, los 7 días de la semana, como muchos servicios de hospitalidad.
Hay varios factores a considerar al alquilar tu propiedad a corto plazo (desde todas las noches hasta pocas noches a la semana) como el mantenimiento constante, el marketing, la administración, la coordinación del mantenimiento, la compra de suministros, la contratación de limpiadores y más.
Sin embargo, los alquileres a corto plazo no son tan vinculantes desde el punto de vista financiero como los alquileres a largo plazo si subarriendas la propiedad. En lugar de estar atados a costos iniciales masivos, los inversores inmobiliarios tienen la flexibilidad de probar nuevas ubicaciones y tienen menos compromiso con los arrendamientos de alquiler anuales.
Si tus alquileres a corto plazo no funcionan bien en una ubicación específica, lo peor que sucederá es que se rescinda el contrato de arrendamiento, tengas que pagar las tarifas de exterminio del arrendamiento y te mudes a una nueva ubicación que sea más rentable. Las hipotecas no permiten esta flexibilidad, pero esas son las responsabilidades que vienen con la propiedad.
Impuestos
Como dueño de un negocio o de una propiedad, la declaración de impuestos puede ser desalentadora o una bendición disfrazada. Hay diferentes ventajas fiscales así como desventajas, asociadas tanto con los alquileres vacacionales como con los alquileres a largo plazo, por lo que aquí te damos una descripción general rápida:
- Los negocios de alquileres a corto plazo pueden recibir deducciones de impuestos por decoraciones de propiedad, muebles, pintura, etc.
- Ejecutar un alquiler a corto plazo a través del subarrendamiento significa que no hay impuestos a la propiedad y no es necesario asegurar los electrodomésticos de la propiedad.
- Los costos de alquiler a largo plazo incluyen impuestos a la propiedad y tarifas extras.
- Sin embargo, los alquileres a largo plazo también pueden recibir deducciones de impuestos por intereses hipotecarios, depreciación, impuestos a la propiedad y reparaciones de la propiedad.
- En algunas partes del mundo, las tasas impositivas para los alquileres a largo plazo son mucho más altas que las de los alquileres a corto plazo.
Esta lista de consideraciones fiscales para cada tipo de propiedad de alquiler es indefinida, así que asegúrate de consultar con tu contador y asesor financiero acerca de tus impuestos para las propiedades de alquiler.
Flexibilidad en in Precios y Ocupación
Una gran ventaja de los alquileres a corto plazo sobre los alquileres a largo plazo es la flexibilidad en los modelos de precios y el control sobre tu calendario de reservas. Antes de fijar el precio de tus tarifas diarias para un alquiler a corto plazo no olvides hacer tu investigación de mercado.
Las tasas de ocupación y las tarifas diarias promedio no son números aleatorios sacados de la nada; estos datos dependen de varios factores, como la ubicación, la estacionalidad, las tarifas pasadas, las comodidades que brindas, la calidad de tu propiedad, el alquiler o la hipoteca de la propiedad cada mes y más.
Tienes el poder de fijar el precio de tu propiedad de la manera que desees, pero asegúrate de que tu precio sea razonable y esté respaldado por información precisa (y que cubra tus gastos mensuales).
Con los alquileres a corto plazo, también tienes más control sobre tu calendario de reservas. A través de sitios de reserva directa, Airbnb, VRBO o Homeaway, los anfitriones tienen la flexibilidad de bloquear fechas cuando lo deseen, lo que significa que tienen control sobre cuándo quieren que su propiedad esté ocupada. Si tienes familiares que te visitan en la ciudad durante las vacaciones, puedes bloquear esas fechas específicas y acomodar a tu familia en lugar de a otros huéspedes.
Las fechas son a tu discreción.
Con las propiedades de alquiler a largo plazo, los propietarios suelen cobrar a los inquilinos un alquiler que ronda el 1 % del valor de la vivienda en lugar de cobrar por noche como en los alquileres vacacionales. No hay mucha flexibilidad en la capacidad del propietario de cobrar más según la cantidad de inquilinos o las violaciones de las reglas en los alquileres residenciales.
Además, los inquilinos en alquileres a largo plazo suelen vivir en la propiedad durante al menos 6 meses o, por lo general, contratos de arrendamiento anuales.
Regulaciones
El aumento de los alquileres a corto plazo combinado con la mayor propagación de COVID-19 ha provocado que las regulaciones y reglas de los alquileres vacacionales evolucionen en todo el mundo. Incluso antes de la pandemia, muchas comunidades locales prohibieron a los inversionistas inmobiliarios alquilar a corto plazo o les exigieron obtener licencias o permisos para estos.
Entonces, antes de comenzar tu imperio de alquileres a corto plazo, asegúrate de investigar las reglas y regulaciones de tu región o ciudad para evitar futuros dolores de cabeza.
Hoy en día, las regulaciones estrictas para los alquileres a corto plazo se están volviendo más prominentes en algunas regiones, especialmente porque el COVID-19 continúa dañando la industria de viajes. Algunos anfitriones vieron una caída drástica en la ocupación de huéspedes en 2020, mientras que otros recibieron reservas de personas que intentaban escapar de las zonas más afectadas o que querían superar el aislamiento en un entorno más cómodo.
Algunas autoridades locales no estaban contentas con la afluencia de visitantes de fuera de la ciudad, lo que podría aumentar la propagación del virus, esto condujo a restricciones de alquileres a corto plazo aún más estrictas en comunidades del norte de California, Colorado y más.
Las restricciones no son solo del gobierno local, también pueden ser de una asociación de propietarios. Los alquileres a largo plazo también están sujetos a las normas y reglamentos de los sindicatos de propietarios, pero no existen prohibiciones restrictivas ni licencias requeridas para operar un alquiler a largo plazo.
Hospitalidad VS Orgullo de Propiedad
¿Prefieres administrar un negocio de hospitalidad o tener el orgullo de ser dueño de una propiedad mientras disfrutas de un bajo mantenimiento?
Las diferencias entre los alquileres vacacionales y residenciales son primordiales para sus valores y preferencias personales. Con los alquileres a corto plazo, tienes la oportunidad de conocer gente nueva casi todos los días.
Los alquileres a corto plazo te brindan la oportunidad de conocer a viajeros y visitantes de todo el mundo que desean una estadía más auténtica. Dirigir un negocio de alquiler a corto plazo se trata de hacer conexiones con personas de todo el mundo a través de una casa compartida, lo que puede ser una experiencia invaluable para muchos propietarios.
Puede que descubras una pasión por hospedar gente nueva y crear relaciones duraderas a través de tus servicios de alojamiento, o puedes darte cuenta de que sientes exactamente lo contrario. En ese caso, puedes cambiar a un alquiler a largo plazo o acceder a subarrendar tu propiedad para que otra persona haga un negocio de alquiler a corto plazo con esta.
Enorgullecerse de ser dueño de una propiedad puede parecer más valioso para algunos inversionistas inmobiliarios que para otros, porque hay muchas otras formas de generar ingresos pasivos con bienes raíces. Además, la propiedad de vivienda no se limita solo a alquileres a largo plazo; los alquileres a corto plazo también son propiedades de las que eres dueño.
Estacionalidad VS Estabilidad
El último aspecto de la comparación de alquileres de corto y largo plazo implica si prefieres o no algunos meses pico de ritmo rápido y algunos meses lentos o un ingreso estable que no fluctúa.
Para los alquileres a corto plazo, puede haber varios meses lentos cuando los alquileres vacacionales en el área no están en temporada, mientras que otros meses pueden estar repletos y completamente reservados para eventos locales o vacaciones. Es por eso que muchos anfitriones deciden ahorrar sus ingresos para ingresos de seguridad durante las temporadas bajas.
Por el contrario, los alquileres a largo plazo proporcionan un flujo estable de ingresos independientemente de las vacaciones, las temporadas bajas o el estado de la economía debido a la naturaleza vinculante de los arrendamientos residenciales. Algunos inversores inmobiliarios disfrutan de más tranquilidad con esta estabilidad y previsibilidad, mientras que otros disfrutan de la imprevisibilidad de la industria de alquileres a corto plazo, como este exitoso anfitrión de Airbnb host en Dallas, TX.
Es posible que la industria de alquileres a corto plazo no sea tradicionalmente tan “estable” como lo son los alquileres a largo plazo, pero el uso de la inteligencia de datos e información precisa para fortalecer tu estrategia comercial puede ayudarte a lograr aún más flujo de caja y estabilidad.
Después de revisar la extensa e inagotable lista de beneficios y desventajas de ambos tipos, es seguro decir que los alquileres a corto plazo tienen el potencial de proporcionar un flujo de efectivo más lucrativo con menos costos de inversión, pero con más compromiso diario.
Los alquileres a largo plazo requieren menos mantenimiento diario, mayores costos de inversión y cierta sensación de estabilidad. Tómate el tiempo para revisar tus opciones y decidir qué tipo de propiedad de alquiler se adapta mejor a tus objetivos y aspiraciones.
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