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Guía definitiva para comprar una inversión inmobiliaria en España

Comprar una inversión inmobiliaria en España puede ser una tarea compleja y requiere mucho análisis. En este artículo, te presentaremos los distintos tipos de hipotecas existentes en España, los costos iniciales y periódicos de las propiedades de inversión, los impuestos, así como también otras tarifas que debes tener en cuenta. Aprende cómo puedes diseñar una estrategia de inversión inmobiliaria en España y toma una decisión estando bien informado!

Hipotecas de interés variable

Los beneficios de las tasas de interés variables incluyen el aprovechamiento de las bajas tasas, así cómo también otras opciones de hipotecas españolas. La tasa de interés se ajusta con la tasa de EURÍBOR (Oferta Interbancaria de la Zona del Euro), que ha estado en terreno negativo desde 2015. La desventaja es no saber cuánto serán los pagos mensuales de la hipoteca a largo plazo porque las tasas de interés pueden subir.

Hipotecas de interés fijo

Este tipo de hipoteca posee menos riesgos, ya que sabrás con exactitud el valor de tus pagos mensuales durante toda la duración de la hipoteca. También te encontrarás a salvo de futuros incrementos en la tasa de interés porque la tasa es fija. Este producto hipotecario se hizo más popular entre los compradores de viviendas españoles en 2020 porque ofrece más seguridad en mercados inciertos. Por otro lado, pagará más por pedir prestado el dinero cuando las tasas de interés sean bajas.

Hipotecas de interés mixto

Como su nombre indica, este tipo de hipoteca utiliza tanto una tasa fija como variable. La mayoría de estas hipotecas fijan la tasa durante cinco años y luego la convierten automáticamente en una hipoteca de interés variable. Los prestamistas españoles rara vez ofrecen esta opción.

Hipotecas de solo interés

Las hipotecas de solo interés son menos populares en comparación a otros tipos de hipotecas en España. Solo los residentes pueden obtener este tipo de hipoteca, lo que les permite pagar solo los intereses del primer plazo de la hipoteca. Si bien se puede ahorrar dinero en los pagos mensuales con una hipoteca de solo interés, a menudo la persona terminará pagando más a largo plazo, pues tomará más tiempo pagar el monto total.

Hipotecas con monedas distintas al euro

Es muy inusual que un banco español otorgue un préstamo en una moneda distinta al euro. Aunque es una forma de ahorrar costes en el tipo de cambio, los bancos españoles pueden cobrarte más por el beneficio de pagar con tu moneda local.

Hipotecas españolas para personas mayores 

Si eres residente español mayor de 65 años y percibes una pensión, puedes jubilarte en España y solicitar una hipoteca española para comprar una casa. Un producto que puede beneficiar a los expatriados es un préstamo de por vida. Permite a los residentes españoles de edad avanzada liberar capital de sus viviendas para así convertirlo en efectivo. De esta manera, una hipoteca sobre el bien inmueble que no necesita ser pagada dentro de la vida del dueño de la propiedad.

¿Cómo solicitar una hipoteca en España?

Las hipotecas son ofrecidas por los bancos y cajas en España y son vendidas directamente por los prestamistas o corredores hipotecarios. Estos son algunos de los requisitos solicitados:

1. Número de Identificación Española (para extranjeros) 

En primer lugar, se debe de obtener una Identificación Fiscal, también conocida como NIE (Número de Identidad de Extranjero). Usted puede aplicar a esta Identificación en su consulado local en España. 

Algunos de los documentos que necesitarás para obtener un NIE son:

  • Un formulario EX-15 completo
  • Documento(s) de respaldo para demostrar el por qué necesitas un NIE
  • Copia de tu pasaporte y pasaporte original
  • Dos fotos tamaño pasaporte
  • €9-12 para pagar la tasa correspondiente al formulario 790

2. Comprobante de trabajo o ingresos

3. Un preacuerdo con el vendedor

4. Comprobante de que el impuesto de la propiedad se encuentra al día con sus pagos

5. Detalles de tus deudas e hipotecas actuales

6. Copias de todos sus títulos de propiedad existentes (en España y otros lugares)

7. Registros de tus activos corrientes

8. Cualquier acuerdo prenupcial (si corresponde)

¿Cómo funcionan las hipotecas españolas?

  • La hipoteca media en España tiene una tasa de interés del 2,25% para las hipotecas de interés variable y 2,8% para las hipotecas de interés fijo.
  • Necesitarás realizar un depósito mínimo del 30% del precio de compra de la propiedad.
  • La máxima relación de deuda-ingresos (DTI) es de alrededor del 35-40%, incluido el pago de la hipoteca.

Además de esto, puedes calcular fácilmente cuánto es el pago mensual aproximado de tu hipoteca usando una calculadora de hipotecas en línea.

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Costos de una Inversión Inmobiliaria

Ahora que estás familiarizado con los tipos de hipotecas, tu siguiente paso es aprender más sobre los costos de inversión! El valor promedio de las viviendas actualmente en el mercado es de €250.000. El precio de venta del 80% de las propiedades oscila entre los €65.000 y los €1.050.000.

El promedio por m² en España es de €1.322/m² (precio por metro cuadrado). Aquí hay un desglose resumido de todos los costos que deberás considerar para poder invertir en España:

Valores promedios de las propiedades en España
Casas Precios
4 Habitaciones €320.000
5 Habitaciones €430.000
Apartamentos Precios
2 Dormitorios €140.000
3 Dormitorios €146.000
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GASTOS INICIALES:

1. Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados: AJD

  • Se refiere a un impuesto sobre actos notariales que es implementado en diferentes Comunidades Autónomas. Dependiendo de la zona, el monto puede variar de 0,5% – 1,5%.

2. Notaría (Aranceles)

  • Reguladas por el Gobierno español, los aranceles son gastos que deben tenerse en cuenta al comprar una propiedad, ya sea nueva o usada. Los precios varían según la propiedad que prefieras, pero normalmente cuestan entre €600 y €875.

3. Tarifas del Registro de la Propiedad

  • Una vez que los documentos hayan sido notariados, es importante tener en cuenta que el registro de tus escrituras variará en función del valor del inmueble. Según la Investigación Fiscal 2022 de España, cuesta alrededor de €400 – €650.

4. Impuestos relacionados con las ventas

  • En cuanto a los gastos e impuestos en la compra de una nueva vivienda, el impuesto más importante es el IVA – que asciende al 10% sobre el valor de la propiedad. Por ejemplo, serían €10.000 en el caso de una vivienda de 100.000 euros y 25.000 en el caso de una vivienda de 250.000 euros.
  • Los impuestos en las Islas Canarias son del 6,5% (IGIC – Impuesto General Indirecto Canario).
  • Para las viviendas públicas, el IVA puede llegar hasta el 4%, pero varía en función de la Comunidad Autónoma y del tipo de vivienda social del que se trate.
  • Al IVA hay que añadirle un segundo impuesto: los Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto será pagado por el comprador y dependerá de cada comunidad autónoma.
  • Si compras una vivienda de segunda mano, es obligatorio pagar el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en España), que cuesta entre un 4% – 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma.
GASTOS PERIÓDICOS:

1. La amortización de la hipoteca es uno de los gastos corrientes que hay que tener en cuenta. Usualmente en una serie de pagos mensuales, esto se refiere a pagar tanto el capital que se prestó como los intereses devengados..

  • El tiempo máximo de notificación que un banco puede exigir para la amortización de una hipoteca es un mes.
  • Es importante tener en cuenta que el simple pago de la deuda no es el paso final para cancelar una hipoteca española. Usted debe de solicitar al banco la emisión de la escritura de cancelación de hipoteca. Luego debe presentar esto al Registro de la Propiedad usted mismo o pedirle a un abogado (oficina de administración) que lo haga.

Aquí tienes un breve resumen de los costes de hipotecas en España:

  • Tarifas hipotecarias de interés variable:

0,25% en los tres primeros años

0,15% en los primeros cinco años

  • Tarifas hipotecarias de interés fijo:

2% en los primeros diez años

1,5% después de diez años 

2. Los honorarios de la agencia varían según el precio porcentual de tu propiedad. Aunque es un gasto opcional, el monto aproximado es de €300

TOTAL DE GASTOS E IMPUESTOS

Hablemos de las comparativas de precios de viviendas nuevas y de segunda mano en España. Es importante tener en cuenta que la cifra exacta dependerá del valor de la propiedad que desees, así como también de la Comunidad Autónoma en donde se encuentre.

Por ejemplo, si planeas comprar una propiedad por €15,000 en Barcelona, aquí está el total de gastos e impuestos que deberás considerar:

GASTOS | TARIFAS NUEVA VIVIENDA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO
Honorarios notariales €750 €750
Cuotas de inscripción €365 €365
Gastos de Gestión €300 €300
IVA + AJD €17.250 (no es aplicable)
ITP (no es aplicable) €15.000
TOTAL: €18.675 €16.425

¿Cuál es un buen retorno de efectivo/rendimiento de alquiler neto?

Puedes generar un buen flujo de efectivo con tu inversión inmobiliaria residencial, ya sea alquilándola a corto o largo plazo. Por otro lado, los anfitriones que no tienen en mente comprar una propiedad optarán por el Subarrendamiento de Propiedades en España.

Para un alquiler a largo plazo, alquilarás tu propiedad durante un mínimo de 12 meses. No habrá mucho mantenimiento por hacer y solo tendrás que visitar la propiedad trimestralmente para hacer inspecciones y otros mandados similares.

Sin embargo, si buscas inversiones de alto retorno con más del 10% de ingresos netos por alquiler, entonces debes considerar realizar un alquiler a corto plazo. Al hacer un alquiler a corto plazo, debes apuntar a un rendimiento de alquiler neto de entre el 10% y el 25% y un retorno efectivo de entre 20% y 50% durante el primer año.

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