Last updated on June 26th, 2023
El subarrendamiento (o rental arbitrage, como es conocido en inglés) se ha convertido en un negocio lucrativo para los inversores inmobiliarios de alquileres a corto plazo y para los anfitriones de Airbnb. Se ha vuelto una estrategia realmente popular entre todos aquellos que desean alcanzar la libertad financiera por medio de ingresos pasivos.
Lo atractivo del subarrendamiento es que no necesitas ser dueño de una propiedad para ponerla en alquiler. Sin embargo, muchas veces aparece la duda de si el subarrendamiento en Airbnb es realmente una técnica rentable. Por supuesto y como en todo negocio, siempre habrá uno que otro riesgo.
De todas maneras, es importante para todo anfitrión primerizo de Airbnb conocer los secretos del subarrendamiento en Airbnb antes de llegar a la conclusión de que si es o no rentable. Entonces, aquí podemos formular las siguientes preguntas, ¿es realmente rentable? ¿cómo puedes empezar? y ¿dónde puedes encontrar una propiedad en alquiler en la que puedas implementar esta técnica?
Continua leyendo ya que te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre el subarrendamiento!
¿Qué es el subarrendamiento de propiedades?
El subarrendamiento de propiedades es la práctica de alquilar propiedades a largo plazo para luego volver a alquilarlas a otros a corto plazo a través de plataformas de alquileres vacacionales como Airbnb o HomeAway.
Contrariamente a la creencia popular, el subarrendamiento es un negocio legal, siempre y cuando cumplas con las leyes específicas y las pautas de responsabilidad de tu región.
Básicamente, el subarrendamiento de propiedades es una forma de operar un negocio de alquiler a corto plazo sin tener que ser el propietario de una vivienda. Esto también para que puedas obtener ingresos pasivos a través de esta estrategia.
Hacer subarrendamiento de propiedades VS ser dueño de una propiedad
Los inversores inmobiliarios de alquileres a corto plazo pueden comprar su propia vivienda o iniciar el subarrendamiento para su negocio. Ambos métodos poseen varias diferencias, así como ventajas y desventajas. Pero el subarrendamiento de propiedades parece ser uno de los métodos más populares entre aquellos que desean tener un flujo de efectivo constante.
Aquí tienes una vista general de las diferencias que existen entre ser dueño de una propiedad y hacer subarrendamiento para el negocio de los alquileres a corto plazo:
Subarrendamiento de Propiedades:
- No es necesario ser dueño de una propiedad
- Proporciona un flujo constante de ingresos pasivos
- Habilita el alquiler en serie (puedes alquilar varias propiedades)
- No tienes que pagar los impuestos de la propiedad
- No es necesario asegurar los electrodomésticos (esta es responsabilidad del propietario)
- Permite la capacidad de crecer paso a paso y reinvertir las ganancias mensualmente
- Te da la oportunidad de finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo ( es decir, hay menos compromiso)
Ser Dueño de una Propiedad
- Necesitas hacer un pago inicial del 20% sobre la propiedad
- Es un requisito que pagues impuestos a la propiedad, tarifas y servicios públicos
- Requiere un año entero o a veces más para regenerar la cantidad de dinero invertido originalmente y asi comprar una segunda propiedad
- Requiere alto compromiso con una hipoteca. (Si la propiedad se encuentra en un área poco popular para Airbnb, estarás atascado con la hipoteca. Deberías de convertirla en una propiedad de alquiler a largo plazo o vender la casa)
¿Cómo Iniciar un Negocio de Subarrendamiento sin ser Dueño de una Propiedad
Hay muchas fases que debes atravesar para así poder comenzar con tu negocio de subarrendamiento en Airbnb, pero aquí hay un listado general de pasos a seguir que pueden serte de ayuda:
Paso 1. Encuentra una “mina de oro” para Airbnb
(Omite este paso si ya has decidido dónde comenzar tu negocio de subarrendamiento).
Como eres nuevo en el negocio de alquileres vacacional, probablemente elijas la opción de buscar propiedades en alquiler en el área donde resides. Esta opción es una de las más convenientes ya que te será más fácil moverte si tienes que solucionar los problemas de tus huéspedes o de las propiedades.
Pero de igual manera, no es realmente ideal limitar tu negocio al área en la que vives actualmente. Las oportunidades son infinitas cuando se trata del subarrendamiento de propiedades. El mercado de los alquileres a corto plazo puede estar en auge en otras ciudades lejos de donde vives. Por lo tanto, es importante tener en cuenta esto al elegir la ubicación. Siempre tienes la opción de expandir tu negocio a otras zonas luego de que hayas terminado de experimentar dentro de tu área actual.
Puntos Clave para Recordar
Recuerda, el punto clave es encontrar una ubicación que genere buenas ganancias. La mayor diferencia es el precio de alquiler a corto plazo (oferta) y la cantidad de ingresos por alquiler a corto plazo (demanda).
Pongamos esto en perspectiva con una situación más realista. Si quieres iniciar un negocio de subarrendamiento y actualmente vives en Madrid, España, puedes optar por buscar regiones más rentables que se encuentren a pocas horas de la zona en la que resides.
El primer paso que debes tomar al buscar una zona es identificar las ubicaciones donde existe suficiente demanda de alquiler a corto plazo y un alto volumen de transacciones. Este paso asegurará que puedas mantener altas las tasas de ocupación para tu negocio. Una métrica importante a considerar durante este paso es la “tasa de ocupación promedio”, ya que es un excelente indicador de la oferta y la demanda general en el mercado. Utiliza estos datos para determinar cuántos días se reservaría tu propiedad durante el tiempo que esté disponible.
Hablamos con más de 50 anfitriones de Airbnb para conocer las diferentes formas que emplearon para encontrar así una ubicación rentable. Después de examinar todas las respuestas, descubrimos que los mismos obtienen su información de varias fuentes.
Estos son algunos de los métodos utilizados por los anfitriones de Airbnb:
- Conexión con administradores de propiedades locales en su área.
- Participar en las comunidades de anfitriones de Airbnb en redes sociales.
- Haciendo preguntas en foros de bienes raíces y Airbnb.
- Búsqueda manual de listados individuales en Airbnb en varias ubicaciones.
Sea cual sea el método que elijas usar, ten en cuenta que todos los anfitriones son diferentes. Por ejemplo, un anfitrión puede administrar su listado de manera diferente a otro anfitrión localizado en la misma área. Por lo tanto, un anfitrión podría estar generando más ganancias que el otro a pesar de encontrarse en la misma ubicación.
Te recomendamos que utilices un enfoque más metódico para establecer tu negocio. Podría ser una excelente opción que hagas uso de un software que te permita investigar diferentes ubicaciones donde hacer subarrendamiento de propiedades. Nuestro exclusivo Explorador de Regiones Personalizadas te permite definir tu propia región para obtener información más precisa. La ventaja de estos datos es que nuestra herramienta de software tiene en cuenta las diferencias geográficas de precios en diferentes regiones. Por lo tanto, los datos son más precisos y reflejan las verdaderas tendencias de precios en la ubicación.
En lugar de comenzar tu negocio basándote en la experiencia y el conocimiento de otra persona, te recomendamos comenzar tu propio viaje haciendo tu propia investigación. Toma decisiones más apropiadas utilizando datos precisos que se adaptan a tus necesidades comerciales específicas para que no tengas que depender del conocimiento de otros. Construimos nuestras herramientas de software para alquileres a corto plazo para que puedas usar el conocimiento de otros no como una fuente principal sino como un complemento para tu negocio.
Luego de que hayas encontrado un par de áreas que te gustaría investigar más a fondo, puedes proceder al siguiente paso.
Paso 2. Encuentra una brecha única en tu mercado
Hay oportunidades en cada zona y solo necesitas encontrar la brecha en el mercado donde hay un bajo índice de oferta y alta demanda. Dado a que estas buscando alquilar en vez de comprar una propiedad, tienes más opciones de donde escoger.
Aquí hay algunas cosas que debes considerar:
- ¿En qué audiencia quieres enfocarte? (viviendas aptas para discapacitados, para viajeros de negocios, habitaciones temáticas, etc.)
- ¿Qué tipo de propiedad deseas? (estudio, casa de 5 dormitorios, apartamento de 3 dormitorios, etc.)
- ¿En cuántos dormitorios quieres invertir? ¿Cuál es el límite de personas que deseas acomodar?
- ¿Qué tipo de comodidades estás buscando? (jacuzzis, piscinas, gimnasios, salas de recreo, etc.)
Hay tantos factores que debes considerar antes de empezar tu negocio de subarrendamiento. Así que decidimos ayudarte haciendo parte del trabajo y de acuerdo con nuestra investigación los apartamentos tipo estudio tienden a tener tasas de ocupación más altas y tarifas diarias promedio relativamente más altas en comparación con las tarifas mensuales de alquileres a largo plazo. Por lo general, también vale la pena comprar algunas camas adicionales para que puedas acomodar a más personas.
Queremos que tu negocio funcione sin problemas con la ayuda de un software innovador. Así que asegúrate de consultar nuestra investigación de mercado específica para poder generar informes detallados y conocimientos como base para tus decisiones comerciales.
Nuestros informes de investigación de mercado incluyen datos como: diferencias en la tasa de ocupación por el número de habitaciones y las ganancias para un determinado tipo de propiedad cada mes.
Paso 3. Verifica las leyes y regulaciones de bienes raíces
Existen diferentes regulaciones y reglas para la industria de los alquileres a corto plazo con respecto al subarrendamiento de propiedades según la ubicación. Asegúrate de solicitar los permisos necesarios para iniciar con el negocio del subarrendamiento en tu ubicación de destino.
Para obtener más detalles sobre las cuestiones legales y reglamentarias específicas que se deben tener en cuenta antes de hospedar en Airbnb en tu ubicación de preferencia, visita el Centro de Ayuda Oficial de Airbnb.
Paso 4. Asegura tu credibilidad para poder convencer a los propietarios
Antes de sumergirte en la elaboración de tu presentación para los propietarios, aquí hay algunas cosas que debes tener en cuenta:
- Mantén un buen crédito
- Ahorra fondos suficientes (dinero extra para ofrecer en alquiler)
- Ten algunas referencias disponibles
- Llega a un acuerdo sobre cubrir problemas menores de mantenimiento hasta un valor acordado
- Provee tu propio seguro de responsabilidad civil (especialmente si es que aceptarás reservas directas)
Todas estas sugerencias te ayudarán a aliviar algunas de las inquietudes o problemas que podría tener el propietario al momento de proponerle tu idea de subarrendar su propiedad. La preparación es muy importante a la hora de construir un buen discurso para lograr convencer al arrendador, asegúrate de no omitir este paso.
Paso 5. Amoblar la propiedad
En este paso es donde irán la mayor parte de tus gastos. El diseño y los muebles de buena calidad pueden atraer a diferentes tipos de huéspedes.
Asegúrate de presupuestar una buena cantidad de dinero para cubrir todos los aspectos básicos: un sofá, una cama de calidad, excelentes almohadas, utensilios de cocina, toallas y más. Los detalles dependen únicamente de ti, pero intenta considerar agregar algunos toques especiales adicionales aquí y allá para que tu hogar realmente se destaque ante los ojos de los huéspedes.
Cómo presentar tus propuestas ante los dueños de propiedades
Hay diferentes tipos de propietarios, desde dueños de viviendas unifamiliares hasta multifamiliares e incluso los que lo son de edificios de apartamentos completos.
Trata de no concentrarte en TUS necesidades como propietario de un negocio de alquiler a corto plazo. La clave para presentar este tipo de propuestas es observar de cerca las necesidades específicas de ese propietario.
El objetivo de presentar tus propuestas a los propietarios es centrarse en cuáles son sus necesidades presentes o futuras y cómo puede ayudarlos con su negocio.
Por ejemplo, puedes enfatizar el hecho de que ellos también pueden expandir sus inversiones inmobiliarias usándote como inquilino garantizado si eligen comprar otra propiedad. Este enfoque se centraría en sus futuros deseos financieros de ampliar su cartera de bienes raíces.
Si la propiedad que estás buscando es una nueva construcción, un edificio de apartamentos, esto significa que la propiedad necesita pagar un préstamo bancario considerable. Tienen una necesidad financiera de aumentar su ocupación a por lo menos alrededor del 70% para pagar a los bancos. Puedes aprovechar tu comprensión sobre este tema y garantizar un flujo de efectivo rentable si te permiten administrar un Airbnb en su propiedad.
Si estás tratando con un arrendador que posee una vivienda unifamiliar, asegúrate de convencerlos de que tú puedes ser quien maneje la administración de la propiedad, puesto que estos tienen una necesidad de supervisión para tratar con los inquilinos y manejar las necesidades de sus propiedades.
¿A quién le gusta tratar con inquilinos a diario?
No a mucha gente.
Si ofreces ser el único punto de contacto y administrador de la propiedad tanto para los inquilinos como para el propietario, puedes facilitarle la vida al propietario.
Cuando negocies y le digas al propietario que tienes planeado hacer Airbnb, ten en cuenta que algunos propietarios pueden ser sensibles por el hecho de que esa propiedad la obtuvieron luego de años de arduo trabajo y ahorro de dinero. Su propiedad es un activo enorme y significativo que podría no ser fácilmente negociado, por eso debes ser sensible al abordar este tema mientras demuestras respeto por su propiedad.
Además, puedes comenzar dirigiéndote a los propietarios de viviendas que no tienen tanto éxito al alquilar sus propiedades, puesto que estos tienen más necesidades financieras y serán más abiertos de mente.
Aquí te dejamos algunos compromisos clave que debes considerar al momento de presentar tu propuesta subarrendamiento a los propietarios de viviendas:
- Sugiere que arreglarás cualquier cosa que necesite mantenimiento
- Ofrece hacer una verificación de antecedentes de cada inquilino
- Posiblemente sea conveniente que negocies una participación en las ganancias
- Ofrecer un pequeño monto extra de dinero al pagar tu alquiler
¿Es rentable el subarrendamiento de propiedades?
La rentabilidad del subarrendamiento se basa en una serie de factores como la ubicación, tipo de servicios, mercado actual, tendencias pasadas o futuras, índices de ocupación, por nombrar algunos.
Como inversionista inmobiliario primerizo o anfitrión de Airbnb, entendemos que puede ser difícil investigar todos estos factores de forma independiente, especialmente entre la larga lista de cosas que debes lograr.
Te lo facilitamos al recopilar toda la información que necesitas sobre ubicaciones específicas donde hay buen índice de listados de Airbnb en nuestro panel de investigación de mercado. La comprensión y el seguimiento regular de estos datos son esenciales para saber cuán potencialmente rentable puede ser tu propiedad de alquileres.
Pánel de Análisis de Datos para Airbnb
En comparación con el capital que ganas al poseer una propiedad, el flujo de efectivo que ganas con el subarrendamiento de propiedades tiene el potencial de crecer exponencialmente o al menos en pequeños incrementos.
Una vez que comiences a generar ganancias de tus propiedades de alquiler, la mejor práctica es utilizar esas ganancias para reinvertir en nuevas viviendas.
¿Por qué? Porque las personas que tienen éxito en los negocios entienden cómo darles mayor escala.
Tomemos a Elon Musk, por ejemplo. Todos lo conocemos por su éxito con Tesla y SpaceX, pero lo que la mayoría de la gente no sabe es que ha estado lanzando varias otras empresas desde 1995.
Musk usó las ganancias de sus empresas anteriores para financiar y crear empresas aún más exitosas. Este método de escalar y financiar tu negocio con tus inversiones anteriores es clave para tu retorno sobre la inversión.
Reinvertir tu dinero mensualmente en lugar de hacerlo anualmente, como lo harías si realmente fueras propietario de las viviendas, aumentará sustancialmente la rentabilidad del subarrendamiento.
El subarrendamiento de propiedades puede ser absolutamente rentable siempre que tengas las herramientas y los recursos correctos para ayudarte a mantener tus propiedades de alquiler.
Queremos que tengas éxito en tus inversiones, por lo que hemos creado una calculadora de ingresos de Airbnb gratuita para ayudarte a simular el ingreso potencial de tus propiedades de alquiler. Con estos cálculos, puedes sentirte más seguro al tomar decisiones con la ayuda de datos precisos.
Historias de éxito de la vida real
Calcular las ganancias potenciales del subarrendamiento de propiedades es solo la punta del iceberg, así que echemos un vistazo a las historias de éxito de la vida real.
Incluso durante la pandemia de COVID-19, algunos anfitriones de Airbnb han tenido éxito con sus propiedades subarrendadas y hemos presentado sus historias en nuestro podcast: Into the Airbnb.
Un anfitrión de Airbnb en Dallas, Texas, que realiza subarrendamiento en Airbnb en cuatro listados, logró una tasa de ocupación del 70% incluso durante la pandemia. Su historia es solo una de muchas entre otras que han dominado con éxito el subarrendamiento de propiedades a pesar de la incertidumbre económica.
En Airbtics, brindamos los datos más precisos y relevantes que puedes necesitar como inversionista inmobiliario primerizo o experimentado. Recomendamos que la mejor práctica para aumentar la rentabilidad de tu propiedad subarrendada es comprender los datos y crear una estrategia comercial basada en información precisa para aumentar tus inversiones.
Mejores Ciudades para hacer Subarrendamiento
El subarrendamiento de propiedades es un negocio que continúa evolucionando, especialmente a medida que las personas continúan cambiando sus planes de viaje o situaciones de vida durante la pandemia en curso. Señalar sólo un puñado de lugares como las “mejores ciudades para hacer subarrendamiento” no es una respuesta final a tu búsqueda de la mejor ubicación.
Los factores que determinan qué tan buena es una ubicación no siempre son controlables. Es posible que algunos anfitriones de Airbnb hayan tenido éxito con sus propiedades en áreas turísticas en auge antes de que llegara la pandemia, pero ahora es posible que a esas ciudades ya no les vaya tan bien.
El análisis de la ubicación debe ser una de tus principales prioridades al decidir una zona de alquiler para aumentar la rentabilidad durante tiempos tan volátiles, especialmente mientras la pandemia continúa afectando el mercado de los alquileres a corto plazo.
Echemos un vistazo más de cerca al progreso de algunas ciudades durante la pandemia (enero de 2020 a junio de 2020) que reflejan el impacto de COVID-19.
Todos los datos aquí sin referencias explícitas son obtenidos y procesados por nuestras tecnologías.
Como podemos ver en los gráficos. Se podría argumentar que Honolulu podría haber sido considerada una de las mejores ciudades para realizar subarrendamiento antes de que llegara la pandemia. Ahora, Honolulu aún tiene que mostrar signos de recuperación de la pandemia y no sería una buena ubicación para el subarrendamiento en este momento.
Estos tiempos sin precedentes han cambiado los factores de éxito de las propiedades de alquileres a corto plazo. A medida que continuamos navegando por el panorama posterior a COVID en la industria del subarrendamiento, es importante monitorear regularmente el progreso y los datos de cada ubicación específica.
Obtén Acceso Interno
A pesar de la incertidumbre del futuro, usar los datos a tu favor te ayudará a determinar la mejor ubicación para tu negocio de subarrendamiento. Hemos incluido las métricas más útiles en nuestro panel de información de alquileres vacacionales, así que ahora tienes la flexibilidad de decidir qué ubicaciones son las mejores para tu subarrendamiento de propiedades.
Como mencionamos anteriormente, si tus propiedades subarrendadas actuales no están funcionando bien, entonces siempre tienes la opción de acabar con los contratos de arrendamiento y trasladar tu negocio a otra ubicación hasta que descubras qué ciudades son las mejores para ti. Este tipo de bajo compromiso es el atractivo del subarrendamiento.
¿Por qué es importante la investigación de mercado y cómo se puede utilizar?
La investigación de mercado es muy valiosa para ti y para tu negocio, puesto a que tienes el potencial de obtener una ganancia sustancial porque datos = conocimiento.
Puedes usar datos para identificar la causa de los problemas y predecir tendencias futuras. Esto te ayudará a tomar decisiones informadas e implementar estrategias basadas en evidencia para tus propiedades subarrendadas.
Aparte de tener la determinación de tener éxito en el subarrendamiento, asegúrate de comprender que los datos son unos de tus activos más fuertes para crear estrategias en tu negocio.
Hemos visto a partir de la pandemia de este año que las crisis arrojan varios problemas y obstáculos inesperados para los dueños de negocios, pero existe un gran potencial para recuperarse siempre que sepas cómo utilizar los datos a tu ventaja.
Aquí hay un vistazo más cercano a nuestro estudio de caso del mercado de alquileres de corto plazo durante COVID-19 en los EE.UU.
La investigación de mercado siempre es importante para saber cómo dar el siguiente paso en tu negocio. En nuestro panel de análisis, incluimos métricas específicas para ayudarte a tomar mejores decisiones.
Aquí hay un índice de las tasas de ocupación actuales y tarifas diarias promedio de ciudades específicas que reflejan su desempeño actual:
Te recomendamos firmemente que cree estrategias viables para tu negocio basándote en la información y los datos.
Por ejemplo, si los datos muestran que, a pesar del impacto del COVID-19 en la economía, algunas ciudades específicas aún registran una cantidad significativa de reservas, entonces es hora de cambiar tu estrategia comercial.
Puedes ver qué ciudades están en buena o mala situación y decidir cambiar de ubicación de inmediato. Este es el encanto del subarrendamiento de propiedades porque no estarás atado a una hipoteca, en su lugar solo será un contrato de arrendamiento, que representa un menor compromiso en comparación con un préstamo hipotecario fijo de 15 o 30 años.
Si te gustaría tener acceso a este tipo de datos que pueden ser de mucha ayuda, contáctanos aquí.
Al identificar un factor de bajo rendimiento que hace que tu rentabilidad o el número de reservas disminuyan, puedes utilizar los datos para encontrar cualquier evidencia concreta que apunte a un problema específico.
Nuestra misión
En Airbtics, nuestra misión es ayudarte a alcanzar el éxito con tu negocio de subarrendamiento o cualquier esfuerzo comercial sobre alquileres a corto plazo. Te invitamos a interactuar con nuestros recursos y comenzar a tomar decisiones basadas en datos. Esto aumentará la rentabilidad de las propiedades que estas subarrendando y ayudará a crear el flujo de ingresos pasivos con el que siempre soñaste!
